Reforma tributária: o que muda com IBS e CBS no aluguel por temporada em 2027

Para a maioria de quem aluga por temporada, nada muda em 2027. A pessoa física com até 3 imóveis não é contribuinte de IBS nem de CBS, qualquer que seja a receita, e continua pagando só o Imposto de Renda. Quem vira contribuinte é a pessoa física que, no ano anterior, alugou mais de 3 imóveis e teve receita de aluguéis acima de R$ 240 mil, corrigidos pela inflação. Esse grupo passa a ter CNPJ e emitir nota fiscal a partir de 1º de janeiro de 2027.

Para quem é contribuinte, o aluguel de até 90 dias segue as regras de hotelaria, com redução de 40% nas alíquotas. Se o Senado confirmar a CBS de 11,3% calculada pelo TCU, a carga sobre a temporada fica perto de 6,8% da receita em 2027. A seguir, o que muda, para quem e o que ainda falta definir.

Resumo rápido

O que muda em 2027

A reforma tributária do consumo vem da Emenda Constitucional 132/2023 e foi regulamentada pela Lei Complementar 214/2025, ajustada pela LC 227/2026. O calendário de transição é este:

Para empresas que alugam imóveis, 2027 já é ano de troca de imposto. Para a pessoa física, só muda algo para quem passou dos limites.

Quem paga IBS e CBS sobre o aluguel por temporada

Pela LC 214/2025 (art. 251), a pessoa física vira contribuinte do regime regular quando, no ano anterior, cumpre as duas condições ao mesmo tempo:

1. receita total com aluguéis acima de R$ 240 mil, valor corrigido mensalmente pelo IPCA desde janeiro de 2025;
2. operações com mais de 3 imóveis distintos.

A temporada e a locação longa somam nos dois limites. A lei também prevê o enquadramento no próprio ano para quem passar o limite de receita em mais de 20%, e os regulamentos de 2026 exigem, também nesse caso, mais de 3 imóveis (Decreto 12.955/2026, art. 382). Várias matérias publicadas no começo de 2026 dizem que esse gatilho vale "independentemente do número de imóveis", o que os regulamentos contrariam.

Três detalhes que pesam na conta:

• Conta o número de imóveis, não de reservas. Um apartamento com 100 reservas no ano é um imóvel.
• Fração ideal conta como imóvel. Quem tem parte de um apartamento herdado soma esse imóvel na contagem, com a receita proporcional.
• Apartamento e vaga de garagem usados juntos podem contar como uma unidade só.

A Receita Federal já desmentiu o boato de que todo proprietário que aluga por temporada passaria a pagar um imposto novo (Receita Federal). O valor do limite corrigido pela inflação ainda não foi divulgado em ato oficial.

Temporada é hotelaria: a redução de 40%

Para quem é contribuinte, a locação residencial de até 90 dias segue as regras dos serviços de hotelaria (LC 214/2025, art. 253), com alíquotas reduzidas em 40% (art. 281). Na locação comum, de longo prazo, a redução é maior, de 70% (art. 261), e há um redutor social de R$ 600 por mês por imóvel (art. 260).

O que isso significa na prática:

• A taxa de limpeza entra na base. Os regulamentos incluem no valor da hospedagem os serviços cobrados junto, como limpeza e estacionamento.
• O contribuinte pode descontar créditos do imposto pago nas suas compras, como serviços de limpeza e manutenção de fornecedores que também pagam IBS e CBS.
• O redutor de R$ 600 provavelmente não vale para a temporada. A seção da hotelaria não prevê esse desconto, mas não há posição oficial, e há quem defenda o contrário.

Quanto fica a alíquota em 2027

Em 28 de outubro de 2026, o Tribunal de Contas da União calculou a alíquota de referência da CBS para 2027 em 11,3%. O Senado tem até 15 de dezembro de 2026 para fixar o valor por resolução (Agência Senado). Se o número for confirmado, a conta para contribuintes em 2027 fica assim (cálculo nosso, sem considerar créditos):

Exemplo: uma pessoa física com 4 apartamentos que faturou R$ 300 mil com temporada em 2026 vira contribuinte em 2027. Se mantiver a receita, paga perto de R$ 20 mil por ano de CBS e IBS, antes dos créditos e sem contar o IR.

E depois da transição? A alíquota cheia de 2033 ainda é desconhecida. Os 26,5% que aparecem na lei não são uma alíquota, e sim um gatilho: se as estimativas passarem disso, o governo precisa propor medidas para reduzi-las (art. 475). As projeções de imprensa falam em algo entre 28% e 30%, o que deixaria a temporada perto de 17% a 18% com a redução de 40%. São estimativas.

De onde veio a história dos "44%"

O número que circulou no começo de 2026 soma a alíquota cheia estimada para depois de 2033 com a faixa máxima do IR da pessoa física (27,5%). Ele não vale para quem tem até 3 imóveis, não vale para 2027 e ignora a redução de 40% e a transição gradual.

O que muda para quem aluga com CNPJ

Empresas no Lucro Presumido ou no Real já são contribuintes. Em 2027, trocam o PIS e a Cofins (3,65% no regime cumulativo do Lucro Presumido) pela CBS e passam a pagar também o IBS. Na temporada, com a redução de 40%, a conta fica perto de 6,78% da receita, mas com direito a créditos sobre as compras. Para muitas empresas de temporada, isso tende a aumentar a carga em 2027, dependendo dos créditos. Quem tem empresa para alugar imóveis deve refazer a conta com o contador antes de janeiro.

Airbnb, Booking e as plataformas

A lei trata Airbnb, Booking e similares como plataformas digitais (art. 22). Na prática:

• Elas vão informar ao Fisco as reservas que intermedeiam, identificando o anfitrião mesmo quando ele não é contribuinte. O formato e a data de início ainda dependem de um ato conjunto da Receita e do Comitê Gestor do IBS.
• Respondem junto com o anfitrião contribuinte que não emitir nota fiscal.
• Podem, se o anfitrião concordar, emitir as notas e pagar o imposto em nome dele.
• O split payment, que retém o imposto no momento do pagamento, começou a ser testado em outubro de 2026. A previsão é de uso opcional entre empresas no segundo semestre de 2027, sem data para pagamentos de consumidores (Comsefaz).

Para quem tem até 3 imóveis, o efeito prático é o cruzamento de dados: com as plataformas informando as reservas, fica mais fácil para a Receita comparar com a declaração de IR. Mais um motivo para manter o carnê-leão em dia.

E o Imposto de Renda?

A reforma do consumo não muda o IR sobre aluguel. O carnê-leão mensal e a declaração anual continuam como estão, com as regras de 2026 explicadas no nosso guia da tributação do aluguel por temporada em 2026. Para simular o imposto mês a mês, use a calculadora de carnê-leão.

Sobre o ISS: em regra, a temporada de pessoa física não paga ISS hoje. Alguns municípios, como Salvador, aprovaram leis para cobrar, o que está sendo contestado. Não encontramos lei semelhante em Santos, Vitória ou Vila Velha.

O que fazer em 2027

Se você tem 1 a 3 imóveis:

1. Nada muda em IBS e CBS. Continue com o carnê-leão mensal e a declaração anual.
2. Guarde os registros por imóvel: receita de cada reserva, taxa de limpeza, comissões e despesas.
3. Antes de comprar o quarto imóvel, inclusive frações e imóveis de aluguel longo, faça a conta com o contador.

Se você tem 4 ou mais imóveis e receita alta em 2026:

1. Confirme com o contador se a receita de 2026 passou do limite corrigido.
2. Se passou, a partir de 1º de janeiro de 2027: inscrição no CNPJ, nota fiscal de cada operação e apuração da CBS e do IBS.
3. Organize os créditos: notas de limpeza, manutenção e administração ajudam a reduzir o imposto.

O que ainda falta definir

• A alíquota final da CBS de 2027, que o Senado precisa fixar até 15 de dezembro de 2026.
• O valor oficial do limite de R$ 240 mil corrigido pela inflação.
• Como e quando as plataformas vão informar as reservas ao Fisco.
• Se o redutor de R$ 600 vale para a temporada.
• O limite entre "locação por temporada" e "hospedagem com serviços" para quem oferece serviços de hotel num único imóvel.

Atualizaremos este texto conforme essas definições saírem.

Perguntas frequentes

Quem aluga por temporada vai pagar IBS e CBS em 2027?

Só quem é contribuinte. A pessoa física com até 3 imóveis não paga IBS nem CBS, qualquer que seja a receita. Vira contribuinte quem teve, no ano anterior, mais de 3 imóveis alugados e receita de aluguéis acima de R$ 240 mil, corrigidos pela inflação.

Quantos imóveis precisa ter para pagar IBS e CBS sobre aluguel?

Mais de 3 imóveis distintos, junto com receita de aluguéis acima do limite de R$ 240 mil corrigido. As duas condições precisam acontecer ao mesmo tempo. Frações ideais contam como imóveis.

Qual é a alíquota da CBS em 2027?

O TCU calculou 11,3% em 28 de outubro de 2026, e o Senado tem até 15 de dezembro para fixar o valor. Na temporada de contribuinte, com a redução de 40%, a CBS fica perto de 6,72%, e o IBS em 0,06%.

O aluguel por temporada tem redução de imposto na reforma?

Sim. Para contribuintes, o aluguel de até 90 dias segue as regras de hotelaria, com redução de 40% nas alíquotas de IBS e CBS. A locação comum, de longo prazo, tem redução de 70%.

O Airbnb vai recolher o imposto do anfitrião?

Não automaticamente. A lei obriga as plataformas a informar as reservas ao Fisco e permite que elas emitam notas e paguem o imposto em nome do anfitrião contribuinte, se ele concordar. O split payment para pagamentos de consumidores ainda não tem data.

A reforma tributária muda o carnê-leão?

Não. A reforma do consumo não altera o Imposto de Renda sobre aluguel. O carnê-leão mensal e a declaração anual continuam como estão.

É verdade que o aluguel por temporada vai pagar 44% de imposto?

Não. O número soma a alíquota cheia estimada para depois de 2033 com a faixa máxima do IR. Ele não vale para quem tem até 3 imóveis nem para 2027, e ignora a redução de 40% da temporada.

Para quem tem imóvel de temporada

Com as plataformas informando reservas ao Fisco, organização passa a valer ainda mais. Na gestão da ÍZI Stays, o proprietário acompanha receitas e repasses de cada imóvel no portal do proprietário, o que facilita o carnê-leão e a conversa com o contador. Veja também quanto custa terceirizar a gestão e quanto o Airbnb cobra do anfitrião.

Este conteúdo é informativo e reflete a legislação e os regulamentos publicados até 28 de outubro de 2026. Para decisões sobre o seu caso, consulte um contador.