Tributação do aluguel por temporada em 2026: o guia honesto (sem terrorismo e sem promessa milagrosa)

A pergunta chegou no nosso WhatsApp três vezes só essa semana: "É verdade que vou pagar 44% de imposto sobre o aluguel por temporada agora?"

Resposta direta: não, não é verdade pra maioria dos proprietários. Mas a confusão é compreensível — 2026 trouxe duas mudanças importantes na tributação de aluguel por temporada, e a internet ficou cheia de manchete sensacionalista misturando uma coisa com a outra.

Esse post é nosso esforço de colocar a casa em ordem. Vamos explicar:

• O que mudou no Imposto de Renda (Lei 15.270/2025) e por que isso pode até diminuir o seu IR
• O que é a Reforma Tributária do consumo (LC 214/2025 e LC 227/2026) e em quem ela realmente bate
• Quanto você paga hoje, na prática, com a tabela atual
• O que dá pra deduzir (parte que muita gente esquece e perde dinheiro)
• Quando vale a pena abrir empresa (e quando não vale)

Aviso importante: esse texto é educativo. Tributação é assunto sério e cada caso tem variáveis específicas. Não dispense a conversa com um contador antes de tomar decisões sobre estrutura societária ou regime de tributação.

1. Como funciona o IR sobre aluguel por temporada (a base que não mudou)

Quando o pagamento vem de pessoa física (hóspede comum que reserva no Airbnb, Booking, etc., e o dinheiro cai na sua conta como PF), você precisa apurar o imposto mensalmente via Carnê-Leão, sistema online da Receita Federal (Perguntas e Respostas IRPF 2026, perguntas 207 e 209).

O Carnê-Leão funciona assim:

1. Você acessa o portal gov.br/e-CAC todo mês
2. Lança a receita bruta de aluguel recebida no mês
3. Lança as despesas dedutíveis (vamos falar delas mais à frente)
4. O sistema calcula o imposto a recolher
5. Você emite o DARF e paga até o último dia útil do mês seguinte (RIR/2018, art. 915)

Se você pagar o Carnê-Leão com atraso, há multa de mora de 0,33% ao dia, limitada a 20%, mais juros pela Selic (Lei 9.430/1996, art. 61). E se o carnê-leão do mês simplesmente não for pago, a Receita pode aplicar, numa autuação, multa isolada de 50% sobre o valor que deixou de ser recolhido, mesmo que a declaração anual não aponte imposto a pagar (mesma lei, art. 44, II, "a").

Quem precisa fazer Carnê-Leão: qualquer pessoa física que recebeu rendimentos de outras pessoas físicas (ou do exterior) acima do limite mensal de isenção.

Quem não precisa: quando quem paga o aluguel é uma pessoa jurídica (uma empresa que reserva o imóvel para hospedar um funcionário, por exemplo), é essa empresa que retém o IR na fonte, mesmo que o pagamento passe por uma administradora (RIR/2018, art. 688; Perguntas e Respostas IRPF 2026, pergunta 207). Já quando o hóspede é pessoa física, o fato de o dinheiro passar por uma administradora ou por uma plataforma não muda a regra: o rendimento continua sendo seu, e o carnê-leão também. Como cada contrato de administração tem seu desenho, confirme com seu contador como fica o seu caso.

2. A grande mudança de 2026: isenção até R$ 5.000 por mês

Em 26 de novembro de 2025, foi sancionada a Lei nº 15.270/2025 (a "Reforma da Renda"), que criou uma redução do IRPF a partir de 1º de janeiro de 2026. A tabela progressiva em si continua a mesma.

A grande novidade: quem tem até R$ 5.000 por mês de rendimentos tributáveis fica com o imposto zerado. Sim, zero.

Como funciona na prática: a tabela progressiva tradicional ainda existe, mas há uma redução mensal que zera o imposto até R$ 5.000 e diminui gradualmente entre R$ 5.000,01 e R$ 7.350 (tabelas de 2026 da Receita Federal).

Exemplo concreto: um proprietário que recebe R$ 5.000 de aluguel por temporada no mês, já descontadas as deduções, sem outras rendas tributáveis. Pela tabela progressiva mensal, o imposto seria de R$ 466,27, ou R$ 312,89 com o desconto simplificado mensal de R$ 607,20. Com o desconto simplificado e a redução de até R$ 312,89, o imposto fica zerado.

Outro exemplo: alguém com receita líquida (após deduções) de R$ 6.500 mensais. Aqui a redução é parcial (R$ 978,62 − 0,133145 × R$ 6.500 ≈ R$ 113), e haverá imposto a pagar: cerca de R$ 599 com o desconto simplificado, contra R$ 712 sem a redução.

Quem realmente vai sentir essa mudança: a esmagadora maioria dos pequenos proprietários do aluguel por temporada. Com um ou dois imóveis, receita líquida abaixo de R$ 5.000 por mês e sem outras rendas tributáveis, o IR sobre aluguel pode literalmente ser zero em 2026.

Atenção ao ajuste anual: na declaração, a redução zera o imposto para quem tem até R$ 60 mil de rendimentos tributáveis no ano e diminui até R$ 88,2 mil (Lei 15.270/2025). Quem soma aluguel com salário ou outras rendas pode ter imposto a pagar na declaração, mesmo com o carnê-leão zerado mês a mês.

3. O que dá pra deduzir (a parte que faz a conta caber)

Aqui é onde muito proprietário deixa dinheiro na mesa. As despesas que você pode abater da receita bruta antes de aplicar o IR (RIR/2018, art. 42; Perguntas e Respostas IRPF 2026, pergunta 207), desde que o ônus seja seu, e não do hóspede:

Despesas dedutíveis no Carnê-Leão:

• Comissões e taxas pagas a administradoras e plataformas (Airbnb, Booking, taxa de gestão da ÍZI, etc.); a Receita confirma que as comissões pagas às plataformas digitais no aluguel por temporada são dedutíveis
• IPTU e demais taxas do imóvel
• Condomínio (ordinário e extraordinário)
• Despesas de cobrança

Atenção: o que não entra como dedução do IR

• Conta de luz, água, internet, gás — esses custos, mesmo quando você paga, não são dedutíveis no Carnê-Leão para PF. Eles entram nos custos operacionais do imóvel, mas para fins fiscais não reduzem a base de IR.
• Manutenção, reparos, pintura — idem.
• Decoração, móveis, eletrodomésticos — idem.
• Faxina entre estadias — idem. E atenção: a taxa de limpeza cobrada do hóspede entra como rendimento tributável (Perguntas e Respostas IRPF 2026, pergunta 209).

Por que isso importa? Porque um proprietário desinformado declara a receita bruta sem deduzir o que tem direito. E paga IR sobre uma base inflada. Dependendo do caso, o que dá pra deduzir reduz bastante a base (no exemplo abaixo, quase pela metade) e pode zerar o imposto a pagar.

Exemplo hipotético (apartamento de 2 quartos em Vila Velha, gestão completa, sem outras rendas tributáveis):

Resultado: receita bruta de R$ 6.200 entra como R$ 3.393 na base de IR. Abaixo dos R$ 5.000 da nova lei — IR zero (sem outras rendas tributáveis no mês).

Esse é o tipo de exercício que muito proprietário ignora — e acaba pagando imposto que não precisaria.

4. Pessoa Física ou Pessoa Jurídica? Quando vale abrir empresa?

Existe uma regra de bolso de que vale abrir PJ a partir de certo patamar de receita anual. Mas essa conta ficou defasada — a nova legislação muda os pesos.

Pessoa Física (PF)

Vantagens:

• Simplicidade (Carnê-Leão é um sistema online relativamente direto)
• Sem custo de manutenção de empresa (contador, INSS, taxas)
• Com a Lei 15.270/2025, IR zero até R$ 5.000 líquidos/mês (sem outras rendas tributáveis)
• Não vira contribuinte de IBS/CBS se tiver até 3 imóveis ou até R$ 240 mil/ano de receita com aluguéis

Desvantagens:

• Acima de R$ 7.350/mês de receita líquida, não há redução nenhuma e a alíquota marginal é de 27,5%
• Deduções limitadas (energia, manutenção, móveis não entram)
• Não consegue aproveitar créditos de IBS/CBS (quando for o caso)

Pessoa Jurídica (PJ)

Vantagens:

• Em Lucro Presumido, a tributação efetiva pode ficar em torno de 11,33% sobre a receita bruta (IRPJ e CSLL sobre a presunção de 32% da Lei 9.249/1995, mais PIS e Cofins, sem o adicional de IRPJ) — em muitos casos, abaixo do IR de PF
• Pode aproveitar créditos tributários de IBS/CBS sobre despesas operacionais (energia, manutenção, taxas de plataforma)
• Distribuição de lucros isenta de IR para o sócio até R$ 50 mil por mês por empresa; acima disso, desde 2026 há retenção de 10% na fonte (Lei 15.270/2025)
• No Lucro Real (não no Presumido, que usa base presumida), maior amplitude de dedução de despesas operacionais

Desvantagens:

• Custo de manutenção: contador mensal, guias, obrigações acessórias
• Burocracia: balanço, faturamento, NFs eletrônicas, DIMOB
• Pró-labore obrigatório com INSS

Atenção importante: MEI não pode alugar imóveis. A locação de imóveis próprios é vedada no Simples Nacional (LC 123/2006, art. 17, XV) e, portanto, para o Microempreendedor Individual. Quem tenta usar MEI pra isso vai ter problema na Receita.

A conta de quando abrir empresa depende muito de:

• Quantos imóveis você tem
• Quanto cada um rende
• Que despesas operacionais você acumula
• Sua faixa de IR pessoal atual

Essa é uma decisão que definitivamente vale uma consulta com contador antes de qualquer movimento.

5. A Reforma Tributária do consumo (IBS/CBS): de onde veio o terror dos "44%"

Aqui está a confusão maior. A Reforma Tributária do consumo (Leis Complementares 214/2025 e 227/2026) criou dois novos tributos — IBS (estadual/municipal) e CBS (federal) — que vão substituir ICMS, ISS, PIS e Cofins ao longo dos próximos anos.

Para a locação residencial de até 90 dias, a Reforma manda aplicar as mesmas regras dos serviços de hotelaria (LC 214/2025, art. 253), que têm as alíquotas de IBS/CBS reduzidas em 40% (art. 281). A alíquota padrão ainda não foi fixada: a própria LC 214/2025 usa 26,5% como patamar de referência (art. 475, § 11), e a estimativa do Ministério da Fazenda durante a tramitação, em 2024, chegou a quase 28%. Com a redução de 40%, a temporada ficaria com algo em torno de 16% a 17% quando a transição terminar. Daí surgiu a manchete dos "44%": é o que dá somar essa alíquota com a faixa máxima do IR da pessoa física (27,5%).

Mas atenção a três pontos críticos:

Ponto 1: Pessoa Física só vira contribuinte de IBS/CBS se, no ano anterior:

• Tiver alugado mais de 3 imóveis distintos (temporada e locação tradicional contam juntas) E
• Tiver receita com essas locações acima de R$ 240 mil (valor corrigido pelo IPCA)

Os dois critérios precisam ser cumpridos simultaneamente (LC 214/2025, arts. 251 e 253). A lei também prevê o enquadramento no próprio ano para quem passar em mais de 20% esse limite de receita (art. 251, § 2º). Quem tem até 3 imóveis, ou receita anual com aluguéis de até R$ 240 mil, em regra não é contribuinte de IBS/CBS. Continua só com o IRPF.

Ponto 2: 2026 é fase de transição

Em 2026, as alíquotas estão extremamente reduzidas (LC 214/2025, arts. 343 e 346):

• CBS: 0,9%
• IBS: 0,1%
• Total: 1% (não 27%)

A cobrança plena vai acontecer gradualmente entre 2027 e 2033, conforme o cronograma oficial da Reforma: a CBS entra para valer em 2027, e o IBS sobe aos poucos de 2029 a 2032. Em 2026 é praticamente teste de sistema.

Ponto 3: a alíquota tem redução

Para o aluguel por temporada, as alíquotas de IBS/CBS são reduzidas em 40% (paga-se cerca de 60% da alíquota padrão). Para o aluguel tradicional, a redução é ainda maior: 70% (LC 214/2025, art. 261, parágrafo único).

Resumo: se você tem 1 ou 2 imóveis no aluguel por temporada e fatura algo entre R$ 30 mil e R$ 200 mil por ano, a Reforma Tributária do consumo não te alcança como contribuinte direto. O IR continua sendo seu único imposto a pagar.

6. Calendário fiscal de quem aluga por temporada em 2026

Para você não se perder:

• Carnê-Leão — apurar e pagar mensalmente, até o último dia útil do mês seguinte. Tudo no portal e-CAC.
• Declaração Anual de Ajuste do IRPF 2026 (ano-base 2025) — o prazo foi de 23 de março a 29 de maio de 2026 (Instrução Normativa RFB nº 2.312/2026).
• Declaração Anual 2027 (ano-base 2026, já com a nova lei) — prazo será divulgado pela Receita, mas tradicionalmente fica entre março e maio.

Quem foi obrigado a declarar em 2026 (Perguntas e Respostas IRPF 2026, pergunta 001):

• Rendimentos tributáveis acima de R$ 35.584 no ano
• Rendimentos isentos acima de R$ 200.000 no ano
• Bens acima de R$ 800 mil
• Outras situações específicas (venda de imóveis, ganhos em bolsa, etc.)

7. Os 4 erros que mais vemos na hora de declarar aluguel por temporada

Conversando com proprietários ao longo dos anos, esses são os erros recorrentes:

Erro 1: declarar receita bruta sem deduzir comissões, IPTU e condomínio. Resultado: paga IR sobre dinheiro que nunca foi seu de fato.

Erro 2: esquecer do Carnê-Leão mensal e tentar pagar tudo só na declaração anual. Resultado: multa + juros que comem boa parte do que sobrou.

Erro 3: confundir aluguel por temporada com receita de PJ quando o imóvel está em nome de PF. Resultado: pode caracterizar sonegação ou contradição com a Receita.

Erro 4: abrir MEI achando que vai economizar no aluguel. Resultado: atividade vedada — risco de desenquadramento e ainda pagar multa.

8. Recapitulando: o que mudou de fato em 2026

A conclusão honesta: para o pequeno e médio proprietário de aluguel por temporada — perfil esmagador dos nossos clientes — 2026 é, na média, um ano de menos imposto, não mais. O terrorismo dos 44% não se aplica.

Para quem tem portfólio grande (mais de 3 imóveis e faturamento com aluguéis perto ou acima de R$ 240 mil/ano), faz sentido agora ter uma conversa séria com contador sobre estrutura societária. Pode ser que abrir uma PJ com Lucro Presumido seja a jogada — mas isso depende do desenho específico das suas operações.

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Lembrete final: as informações deste post são baseadas na legislação vigente em outubro/2026 e podem ser ajustadas por instruções normativas posteriores. Para decisões tributárias específicas do seu caso, sempre consulte um contador.