Vila Velha vs Vitória: onde investir em imóvel para temporada

A pergunta chega quase toda semana: "Estou olhando dois imóveis, um na Praia da Costa em Vila Velha e outro em Camburi, em Vitória. Qual rende mais para temporada?"

Resposta curta: depende mais do bairro e do imóvel do que da cidade. Resposta longa: este post.

Vamos comparar com dados públicos de mercado, que qualquer pessoa pode conferir, sem o viés de quem mora em uma das duas. A ÍZI Stays tem time local nas duas cidades, e é essa vivência que entra nas partes qualitativas.

Demanda: perfis diferentes

Tanto Vila Velha quanto Vitória capturam tráfego turístico relevante, mas por motivos diferentes:

Vitória atrai principalmente:

• Turismo de negócios (governo estadual, indústrias do porto, hospitais de referência)
• Eventos corporativos (feiras, congressos)
• Visitas familiares (estudantes da UFES, parentes)

Vila Velha atrai principalmente:

• Lazer puro (Praia da Costa, Itapuã, Itaparica)
• Carnaval e Réveillon do litoral
• Fim de semana de capixabas que querem fugir da capital

O resultado: as duas cidades têm demanda ao longo do ano, mas com perfis diferentes. E isso muda tudo na estratégia.

No tamanho, Vila Velha é o mercado maior: tem mais que o dobro de anúncios ativos de Vitória (2.086 contra 985 no Airbtics; 2.257 contra 766 no AirROI). Mercado maior, mas também com mais concorrência.

Os números públicos lado a lado

As fontes: Airbtics (Vila Velha e Vitória, só Airbnb, páginas atualizadas em 16 de outubro de 2026), AirROI (Vila Velha e Vitória, atualizadas em 12 de setembro de 2026) e o Índice FipeZAP de venda de setembro de 2026, todas consultadas em outubro de 2026.

Mais uma referência para cada cidade, as mesmas que usamos nos posts sobre elas: no BnBCalc (Airbnb e Vrbo, 12 meses até setembro de 2026), Vila Velha tem ocupação média de 33%, diária de R$ 385 e receita média de R$ 49 mil por ano; no GuestFavorites (atualizado em 28 de setembro de 2026), Vitória tem ocupação de 61%, diária média de R$ 270 e receita média de R$ 59.965 por ano, com o anúncio típico perto de R$ 38 mil. As fontes divergem porque os períodos, as plataformas cobertas e o conceito de anúncio ativo não coincidem.

A leitura: Vitória ganha, por pouco, em ocupação; Vila Velha, em diária. A receita anual típica fica na mesma faixa, um pouco acima em Vila Velha no Airbtics. E a estadia média é parecida nas duas cidades: o número de trocas, e portanto de limpezas, depende mais do imóvel e da estadia mínima que você define do que da cidade.

Custos: onde as cidades se diferenciam

Boa parte dos custos é igual nas duas: a taxa da plataforma, a comissão de gestão (se você terceirizar), limpeza e lavanderia a cada troca, energia, internet e manutenção. Condomínio e IPTU variam de prédio para prédio e são pagos com o imóvel ocupado ou vazio.

A grande diferença está no preço de compra. No FipeZAP de setembro de 2026, Vitória tem o metro quadrado anunciado mais caro entre as 22 capitais do índice (R$ 15.905), cerca de 38% acima do de Vila Velha (R$ 11.533). Pelo preço médio, um apartamento de 70 m² sairia por cerca de R$ 1,11 milhão em Vitória e R$ 807 mil em Vila Velha. Com receita típica parecida nas duas cidades, a relação entre receita e preço de compra tende a favorecer Vila Velha.

O mesmo efeito aparece no aluguel tradicional: no FipeZAP de locação de setembro, Vitória tem a menor rentabilidade de aluguel entre as capitais, 4,22% ao ano, contra 6,13% da média do índice. Vila Velha não está no índice de locação.

Quanto sobra: a conta completa está nos posts de cada cidade

O que sobra depende da diária, da ocupação e dos custos do seu imóvel, e não da média da cidade. Por isso, fizemos a conta completa, com exemplos hipotéticos, em quanto rende um Airbnb em Vila Velha e em quanto rende um Airbnb em Vitória.

As duas contas chegam à mesma conclusão: para quem só quer renda e não vai usar o imóvel, o aluguel tradicional tende a render mais que um anúncio médio de temporada. Com gestão terceirizada, a temporada só empata com o fixo a partir de uns R$ 84 mil a R$ 115 mil de faturamento por ano num 2 quartos em Vila Velha, e de uns R$ 88 mil a R$ 97 mil por ano em diárias em Vitória, a faixa dos melhores anúncios. Abaixo disso, a temporada compensa pela flexibilidade, pelo uso próprio ou quando o imóvel ficaria fechado, pagando condomínio e IPTU.

Quando Vitória ganha de Vila Velha

Tem dois cenários onde Vitória vira o jogo:

1. Imóvel próximo a hospital de referência

Quem opera imóvel no entorno de hospitais de referência da capital, como a Santa Casa de Misericórdia de Vitória, na Vila Rubim, e o Hospital Santa Rita de Cássia, referência no tratamento oncológico no estado (Tribuna Online, abril de 2026), captura um nicho próprio: estadias mais longas de pacientes e famílias acompanhando tratamento, com demanda menos dependente do verão.

2. Imóvel para corporate housing

Empresas como Petrobras, ArcelorMittal e Vale têm executivos rodando pelo ES o ano todo. Apartamentos próximos ao Centro e à Praia do Canto, mobiliados pra estadias de 30 a 90 dias, atendem quem vem para um projeto de trabalho, com pouca rotatividade. A locação para temporada vai até 90 dias pela Lei do Inquilinato (art. 48). Não é Airbnb tradicional, mas é gestão de temporada.

Quando Vila Velha ganha

Vila Velha tende a levar nos outros casos:

• Imóvel de lazer puro (família, casal, grupo de amigos)
• Quem quer usar o imóvel nas férias e alugar no resto do ano: a praia é o produto
• Quem quer comprar mais barato: o metro quadrado anunciado é cerca de 27% menor que o de Vitória (FipeZAP, setembro de 2026)
• Quem busca valorização do imóvel (no Índice FipeZAP de setembro de 2026, Vila Velha teve a maior alta de preço anunciado em 12 meses entre as 56 cidades monitoradas, 14,76%, contra 11,93% de Vitória)

E os bairros?

Não há dado público confiável de receita por bairro, então vale olhar o perfil de cada um:

Em Vila Velha:

• Coqueiral de Itaparica (sul): mais residencial, com preço de compra menor que o da Praia da Costa. A demanda turística é menos consolidada, e as quadras mais próximas da orla fazem diferença
• Itapuã: orla mais tranquila que a da Praia da Costa, procurada por famílias e casais que querem sossego sem abrir mão de estrutura

Em Vitória:

• Jardim Camburi (norte): junto ao aeroporto e à Praia de Camburi, bom para quem chega de avião. No Airbtics, os anúncios perto da Praia de Camburi têm um prêmio de localização de 22%
• Enseada do Suá: centros empresariais, shopping e a Praça do Papa, com demanda corporativa e de eventos

Se você está olhando comprar pra investir, um preço de entrada menor pode melhorar a relação entre receita e investimento, desde que a demanda se confirme no prédio e na quadra.

Conclusão: a decisão é menos cidade, mais perfil

Em qualquer dos casos, o que mais move o ponteiro é a operação profissional: precificação dinâmica, manutenção em ordem, hóspedes felizes, reviews 4.9+. Sem isso, qualquer cidade rende mal.

Pra se aprofundar, os dados públicos completos de cada cidade estão em quanto rende um Airbnb em Vila Velha e quanto rende um Airbnb em Vitória, e o panorama do estado, com Guarapari, em quanto rende um imóvel por temporada no ES. Para conhecer a operação, veja a nossa gestão de temporada em Vila Velha e a gestão de temporada em Vitória.

Quer simulação real pra um endereço específico?

Manda o endereço do imóvel (ou da unidade que você tá olhando comprar) no nosso WhatsApp. Em 1 dia útil retornamos:

• Estimativa de receita anual baseada em anúncios comparáveis do entorno
• Custos operacionais projetados
• Líquido esperado
• Comparativo com outras 2-3 alternativas no entorno

Sem custo, sem compromisso, sem papo de vendedor.

---

Fontes: Airbtics (setembro de 2025 a agosto de 2026), AirROI (agosto de 2025 a julho de 2026), BnBCalc (12 meses até setembro de 2026), GuestFavorites (página atualizada em 28 de setembro de 2026) e Índice FipeZAP de setembro de 2026, consultados em outubro de 2026. Cenários individuais podem variar conforme características específicas do imóvel.