Quanto rende um Airbnb em Santos em 2026: diária e ocupação

Um Airbnb em Santos fatura em média de R$ 45 mil a R$ 47 mil brutos por ano, cerca de R$ 3,8 mil a R$ 3,9 mil por mês, segundo as plataformas de dados BNBCalc e Airbtics. A diária média fica entre R$ 270 e R$ 417, e a ocupação, entre 30% e 48%, conforme a fonte e o período. Os anúncios de alto desempenho passam de R$ 100 mil por ano; os de baixo desempenho ficam abaixo de R$ 20 mil. O que sobra depois dos custos precisa ser comparado com o aluguel tradicional, que em Santos teve a maior rentabilidade entre as 36 cidades do Índice FipeZAP em agosto de 2026.

Abaixo, reunimos os números públicos, a origem da demanda e a conta completa, com um exemplo hipotético. Para a localização, veja qual bairro de Santos rende mais em temporada.

O que os dados públicos dizem sobre o Airbnb em Santos

Duas plataformas que monitoram a curta duração publicam números abertos sobre Santos, e eles não batem entre si, porque usam períodos, plataformas e métodos distintos.

Segundo o texto de resumo de mercado do BNBCalc (consultado em outubro de 2026), nos 12 meses terminados em agosto de 2026:

• a cidade teve em média 1.629 anúncios ativos no Airbnb e no Vrbo, 10% a mais que no ano anterior;
• a diária média foi de R$ 417 e a ocupação média, de 30%;
• o anúncio médio faturou R$ 45 mil no ano; os de alto desempenho, R$ 114 mil; os de baixo desempenho, R$ 18 mil;
• por tamanho, a receita anual média foi de R$ 41 mil (1 quarto), R$ 51 mil (2 quartos), R$ 66 mil (3 quartos) e R$ 75 mil (4 quartos ou mais).

A página é atualizada todo mês, e o painel no topo dela usa outro recorte.

Já o Airbtics (consultado em outubro de 2026), olhando só o Airbnb entre novembro de 2024 e outubro de 2025, aponta 2.248 anúncios ativos, ocupação mediana de 48%, diária média de R$ 270 e receita anual média de R$ 47 mil por anúncio. Apesar das diferenças, a receita anual fica parecida nas duas fontes.

A leitura prática: use esses números como faixa de referência, não como promessa. O dado mais revelador é a distância entre anúncios de baixo e de alto desempenho no BNBCalc: mais de seis vezes. Essa distância reflete tamanho, localização e padrão do imóvel, mas também a operação: preço, fotos, avaliações e calendário pesam no resultado.

De onde vem a demanda em Santos

Em Santos, a demanda não depende só do verão.

Verão. Segundo a ata da 192ª reunião do Conselho Municipal de Turismo, publicada pela Prefeitura de Santos, a cidade recebeu cerca de 3,7 milhões de turistas na temporada de verão 2025/2026, alta de 10,79% sobre o verão anterior, com ocupação média de 63% na rede hoteleira.

Fins de semana e feriados. Segundo o BNBCalc, a ocupação de fim de semana em Santos é 35% maior que a dos dias úteis, com mais reservas no sábado e menos na terça-feira. A proximidade com a capital paulista ajuda a explicar esse padrão.

Porto e trabalho. O Porto de Santos movimentou 186,4 milhões de toneladas em 2025, recorde segundo a Autoridade Portuária de Santos, em dado divulgado pela InfoMoney. Uma atividade desse porte tende a trazer profissionais a trabalho, hospedados em dias úteis, quando o lazer está mais fraco.

Cruzeiros. Pela mesma ata, a temporada de cruzeiros 2025/2026 teve 14 navios, 133 escalas e cerca de 830 mil passageiros no terminal, e Santos concentrou 58% dos embarques do Brasil. A programação 2026/2027 do terminal Concais prevê o início das operações em 20 de outubro de 2026, segundo o Brasilturis. Quem embarca pode chegar na véspera ou ficar um dia a mais, e a Prefeitura relatou ao conselho uma estratégia para ampliar a permanência do visitante. Veja como atender esse público em Temporada de cruzeiros em Santos.

Sazonalidade: como a receita se comporta mês a mês

Não há série pública mês a mês confiável para Santos, então o quadro abaixo é qualitativo, ancorado no BNBCalc e no Airbtics.

• Dezembro e janeiro: os meses mais fortes para as duas fontes, com festas, Réveillon e férias escolares; no BNBCalc, dezembro tem a diária mais alta.
• Fevereiro e março: ainda é verão, com o Carnaval como ponto alto; depois dele, a procura de meio de semana cai.
• Abril a julho: feriados prolongados, fins de semana e as férias de julho sustentam a receita. Em 2026, o evento Santos Sunset, em 11 de abril, marcou o encerramento da temporada de cruzeiros, segundo a ata do conselho.
• Agosto e setembro: os mais fracos, segundo o BNBCalc, com a diária mais baixa em setembro; é quando a demanda de trabalho e a precificação fina pesam mais.
• Outubro e novembro: voltam os feriados prolongados e começa a nova temporada de cruzeiros.

O efeito prático: a receita anual de Santos se concentra em poucos meses. Quem perde o verão dificilmente recupera depois, e quem só opera no verão abre mão de fins de semana, feriados e da demanda de trabalho.

Como estimar quanto o seu apartamento renderia

Resultado = diária média × noites ocupadas − custos

Os custos que entram na conta:

• Taxas da plataforma. Segundo a central de ajuda do Airbnb, anúncios no Brasil pagam 16% no modelo de taxa única (só o anfitrião paga) ou 4% no modelo de taxa dividida, em que o hóspede paga a outra parte.
• Comissão de gestão, se você terceirizar. Na ÍZI Stays, ela varia entre 15% e 25% sobre as diárias efetivamente reservadas, conforme o tipo de imóvel, a região e os serviços contratados.
• Limpeza e lavanderia a cada troca de hóspede (parte disso costuma ser cobrada como taxa de limpeza).
• Contas de consumo: energia, água, gás e internet.
• Manutenção e reposição: enxoval, louça, amenidades e pequenos reparos.
• Condomínio e IPTU, que você paga com o imóvel ocupado ou vazio.
• Imposto de renda. Pelo Regulamento do Imposto de Renda (Decreto 9.580/2018), o aluguel que a pessoa física recebe de outras pessoas físicas vai para o carnê-leão mensal (art. 118), e ficam fora do rendimento bruto impostos e taxas do imóvel, condomínio e despesas de cobrança do aluguel (art. 42). Simule na nossa calculadora de carnê-leão e confirme com o seu contador.

Exemplo hipotético: um 2 dormitórios na orla

Os números abaixo são hipotéticos e arredondados, só para mostrar a conta. Não são dados do portfólio da ÍZI Stays nem uma projeção para o seu imóvel.

Imagine um apartamento de 2 dormitórios e 60 m² na orla de Santos, com diária média de R$ 400 e 12 noites ocupadas por mês na média do ano (cerca de 40% de ocupação). Isso dá R$ 57.600 por ano, um pouco acima da média de R$ 51 mil dos apartamentos de 2 quartos no BNBCalc. Por mês:

• Receita bruta: 12 × R$ 400 = R$ 4.800
• Taxa da plataforma (16%): − R$ 768
• Comissão de gestão (20%): − R$ 960
• Limpeza e lavanderia (3 trocas de R$ 150): − R$ 450
• Energia, água, gás e internet: − R$ 450
• Manutenção e reposição: − R$ 200
• Condomínio e IPTU: − R$ 1.100
• Resultado antes do imposto de renda: R$ 872 por mês

Parece pouco, mas a conta tem duas leituras.

A primeira: condomínio e IPTU já existem com o apartamento fechado. Se a alternativa real é deixar o imóvel vazio, pagando R$ 1.100 por mês, a temporada leva o resultado a R$ 872 positivos: uma melhora de R$ 1.972 por mês antes do imposto.

A segunda: o resultado é muito sensível à ocupação e à diária. No mesmo exemplo hipotético, com 18 noites a R$ 500, a receita bruta sobe para R$ 9.000. Descontando plataforma (R$ 1.440), gestão (R$ 1.800), cinco trocas de limpeza (R$ 750), consumo (R$ 600), manutenção (R$ 300) e condomínio e IPTU (R$ 1.100), o resultado passa a R$ 3.010 por mês antes do imposto.

Aluguel por temporada em Santos vale a pena? A comparação com o aluguel tradicional

Para medir a rentabilidade do aluguel por temporada em Santos, a régua é o aluguel tradicional, e ela está alta. No informe de agosto de 2026 do Índice FipeZAP de Locação Residencial, o mais recente publicado até o fechamento deste texto, Santos tem a maior rentabilidade de aluguel entre as 36 cidades monitoradas: 8,45% ao ano, contra 6,14% da média do índice. O preço médio anunciado na cidade é de R$ 60,30 por m², com alta de 4,47% em 12 meses. A rentabilidade do índice compara os preços anunciados de locação e de venda.

Na prática, um apartamento de 60 m² pelo preço médio do FipeZAP sairia por perto de R$ 3.600 por mês. No contrato tradicional, a Lei do Inquilinato coloca as despesas ordinárias de condomínio com o inquilino, e o IPTU pode ser repassado a ele quando o contrato prevê. Mesmo descontando uma taxa de administração hipotética de 10% (cerca de R$ 360), sobrariam cerca de R$ 3.250 por mês antes do imposto, mais que nos dois cenários acima.

Ou seja: para quem só quer renda e não pretende usar o imóvel, o aluguel tradicional é uma régua alta em Santos. Com os custos do segundo cenário, a temporada só empata com ele quando fatura cerca de R$ 9.400 por mês (uns R$ 113 mil por ano), praticamente o nível que o BNBCalc atribui aos anúncios de alto desempenho. Vacância, inadimplência e prazo de contrato também entram nessa comparação.

A temporada costuma fazer mais sentido quando:

• você quer continuar usando o apartamento no Réveillon, em janeiro ou nos feriados, o que um contrato tradicional não permite;
• a alternativa real é o apartamento fechado a maior parte do ano, pagando condomínio e IPTU sem receita;
• o imóvel e a operação conseguem ficar na faixa de cima do mercado.

O que aumenta a receita de um imóvel de temporada em Santos

A concorrência não é amadora: no BNBCalc, 60% dos anfitriões de Santos aparecem como gestão profissional. O que costuma separar os imóveis da faixa de cima:

• Preço e público que mudam com o calendário. Família no verão, casal no fim de semana, profissional a trabalho na terça e cruzeirista na véspera do embarque pedem diárias diferentes. Com antecedência média de reserva de cerca de 20 dias em Santos, segundo o BNBCalc, ajustar o preço perto da data faz diferença.
• Comodidades que pesam. O BNBCalc associa banheira de hidromassagem, churrasqueira e sauna às maiores diferenças de receita em Santos. É associação, não garantia.
• Operação constante. Fotos boas, resposta rápida, check-in sem atrito e limpeza consistente sustentam as avaliações. É o trabalho que a nossa gestão de aluguel por temporada em Santos faz com time local.

Quando a temporada não compensa

• O condomínio não permite. Desde a decisão da Segunda Seção do STJ em maio de 2026, o silêncio da convenção deixou de jogar a favor do proprietário. O tema ainda aguarda tese vinculante (Tema 1.443). Leia o que mudou nas regras de condomínio em Santos antes de mobiliar.
• Você quer renda previsível e não vai usar o imóvel. Como Santos teve a maior rentabilidade de aluguel tradicional do FipeZAP em agosto de 2026, um bom inquilino pode render mais e dar menos trabalho.
• O imóvel exige investimento pesado que a receita esperada não paga em prazo razoável, ou você não tolera variação de receita entre verão e inverno.
• Ninguém vai operar direito. Diária fixa, resposta lenta e limpeza irregular tendem a empurrar o imóvel para a faixa de baixo (no BNBCalc, R$ 18 mil por ano).

Perguntas frequentes

Quanto rende um Airbnb em Santos por mês?

Entre cerca de R$ 3.750 e R$ 3.920 brutos por mês, na média anual, considerando os R$ 45 mil por ano do BNBCalc e os R$ 47 mil do Airbtics. Dessa receita ainda saem plataforma, gestão, limpeza, contas, condomínio, IPTU e imposto, e a distância entre anúncios fracos e fortes é grande.

Qual é a taxa de ocupação do Airbnb em Santos?

Entre 30% e 48%, conforme a fonte: 30% de ocupação média nos 12 meses até agosto de 2026, segundo o BNBCalc, e 48% de ocupação mediana entre novembro de 2024 e outubro de 2025, segundo o Airbtics. Nos fins de semana, a ocupação é 35% maior que nos dias úteis (BNBCalc).

Qual é a melhor época para alugar por temporada em Santos?

Dezembro e janeiro são os meses de maior receita, segundo BNBCalc e Airbtics, e agosto e setembro, os mais fracos. Fora do verão, feriados, fins de semana, viagens de trabalho e cruzeiros ajudam a sustentar a ocupação.

Vale a pena alugar por temporada em Santos?

Nem sempre. Santos teve a maior rentabilidade de aluguel tradicional entre as 36 cidades do FipeZAP em agosto de 2026 (8,45% ao ano). No nosso exemplo hipotético, a temporada só empata com o contrato longo perto do faturamento dos anúncios de alto desempenho. Ela tende a compensar quando você quer usar o imóvel parte do ano, quando a alternativa é deixá-lo fechado ou quando o imóvel tem desempenho acima da média.

Quer saber quanto o seu apartamento em Santos pode render?

Os dados de mercado dão a faixa; o resultado do seu imóvel depende de endereço, tamanho, estado, regras do prédio e de quanto você pretende usá-lo. A gente faz essa conta com você, sem compromisso, e diz com franqueza se a temporada faz sentido. Se você mora em São Paulo, veja como funciona a gestão à distância.

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