Alugar por temporada em Santos: o que mudou nas regras de condomínio em 2026

Se você tem apartamento em Santos e já pensou em alugar por temporada, provavelmente esbarrou na mesma dúvida que trava a maioria dos proprietários da orla: o condomínio pode me impedir?

Em prédios de Santos essa pergunta pesa mais do que em outros lugares. A cidade tem um estoque enorme de apartamentos em edifícios verticais, muitos com convenções antigas escritas décadas atrás, quando ninguém imaginava que existiria aluguel por aplicativo. Some a isso assembleias movimentadas e síndicos preocupados com movimento de estranhos, e você tem o cenário perfeito para o conflito.

A questão é que a resposta mudou em 2026. Mudou bastante. E muito conteúdo que circula por aí ainda repete o entendimento antigo, o que pode levar proprietário a tomar decisão errada. Vamos organizar o que se sabe hoje.

1. O que mudou: a virada de maio de 2026

Até o começo de 2026, a leitura predominante era favorável ao proprietário. O raciocínio era simples: se a convenção do condomínio não proibia expressamente o aluguel por temporada, então estava liberado. O direito de propriedade prevalecia, e quem quisesse restringir tinha que provar que havia proibição escrita.

Em maio de 2026, a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça decidiu em sentido oposto. Por maioria apertada de votos, o colegiado entendeu que a locação por curta temporada, quando explorada de forma reiterada, descaracteriza a finalidade residencial do condomínio. A consequência prática: essa atividade só pode ser admitida se houver autorização expressa na convenção condominial.

É uma inversão completa da lógica anterior. Antes, o proprietário podia alugar até que o condomínio proibisse. Agora, a leitura é que ele só pode alugar se o condomínio autorizar.

2. "Omissão não é permissão": o detalhe que muda tudo

Se você guardar uma única frase deste texto, que seja esta: o silêncio da convenção deixou de trabalhar a seu favor.

Esse foi exatamente o ponto central do julgamento. Muita gente lê a convenção do prédio, não encontra nenhuma menção a aluguel por temporada, e conclui que está tudo certo. Esse raciocínio funcionava antes. Hoje, o entendimento do STJ é que a cláusula de destinação exclusivamente residencial — presente em praticamente toda convenção de prédio residencial em Santos — já é suficiente para barrar a exploração profissional de curta temporada, mesmo sem uma linha sequer falando de aplicativos.

Ou seja: aquele apartamento no Gonzaga cuja convenção de 1978 fala só em "fins exclusivamente residenciais" não está mais numa zona cinzenta confortável. Ele está, pela leitura atual, do lado restritivo da linha.

3. Uso eventual não é a mesma coisa que exploração profissional

Aqui entra uma distinção importante, e é ela que preserva boa parte dos proprietários.

A decisão mira a exploração profissional — caracterizada por alta rotatividade de hóspedes, operação organizada e caráter habitual, algo que se aproxima de uma atividade de hospedagem comercial. O que o STJ analisou foi esse tipo de uso, não o aluguel esporádico.

O uso eventual é outra coisa: o proprietário que aluga o apartamento algumas semanas por ano, sem estrutura profissional montada, com baixa frequência. Advogados que comentaram a decisão destacaram justamente que essa distinção técnica preserva o direito de quem faz uso ocasional da própria unidade.

Onde exatamente fica a fronteira entre "eventual" e "profissional"? Essa é a parte incômoda: não existe um número mágico de dias ou reservas que defina isso. É uma avaliação caso a caso, e é uma das razões pelas quais o tema seguiu para o passo seguinte.

4. Junho de 2026: processos suspensos e tese vinculante a caminho

Pouco depois da decisão de maio, a Segunda Seção do STJ deu um passo maior. Afetou dois recursos especiais ao rito dos repetitivos, criando o Tema 1.443, e determinou a suspensão nacional de todos os processos que discutem o assunto.

Traduzindo: as ações judiciais sobre aluguel por temporada em condomínio estão paradas em todo o país, esperando o STJ fixar uma tese vinculante — ou seja, uma orientação que juízes e tribunais serão obrigados a seguir. A expectativa é que o julgamento aconteça nos próximos meses, mas até agora não há data marcada.

Vale entender o que isso significa: hoje existe uma sinalização forte da corte na direção restritiva, mas a palavra definitiva ainda não foi dita. Comentaristas jurídicos consideram improvável que a posição mude, já que a tese vinculante tende a consolidar o que a própria Seção já decidiu. Mas, formalmente, o jogo ainda não acabou.

5. O que isso significa na prática para quem tem apartamento em Santos

Traduzindo tudo para o seu dia a dia, três situações comuns:

Você aluga esporadicamente, algumas semanas no ano. É o perfil clássico do apartamento de veraneio santista. Esse uso está mais protegido pela distinção que comentamos acima, mas convém conhecer a convenção do seu prédio e acompanhar como as coisas se desenrolam.

Você quer profissionalizar e alugar o ano inteiro. Aqui o cenário mudou de verdade. O caminho mais seguro deixou de ser "a convenção não proíbe, então posso" e passou a ser buscar a autorização expressa em assembleia, com o quórum qualificado de dois terços dos condôminos que a lei exige para alterar convenção.

Seu prédio já tem regra clara sobre o tema. Se a convenção autoriza expressamente, você está numa posição confortável. Se proíbe expressamente, a discussão é bem mais difícil.

Repare que nada disso torna o aluguel por temporada ilegal em Santos. O que mudou foi onde fica o ônus: antes recaía sobre quem queria proibir, agora recai sobre quem quer alugar.

6. Como se preparar para a assembleia do seu condomínio

Com o tema em alta, é bem provável que ele apareça na pauta da próxima assembleia do seu prédio. Alguns pontos que ajudam a chegar preparado:

Leia a convenção antes, não durante. Procure especificamente a cláusula de destinação das unidades e qualquer menção a hospedagem, locação ou permanência de não moradores. Saber exatamente o que está escrito muda a conversa.

Entenda o que preocupa os vizinhos de verdade. Na prática, a resistência quase nunca é ideológica — é sobre segurança na portaria, barulho, uso da piscina em dia de reserva cheia, e movimento de gente desconhecida no elevador. Quem chega na assembleia respondendo a essas preocupações concretas tem muito mais chance do que quem chega falando em direito de propriedade.

Proponha regras, não exceções. Assembleia costuma reagir mal a "abram uma exceção pra mim" e reagir bem a "vamos criar critérios claros para todo mundo": cadastro prévio de hóspedes na portaria, limite de ocupantes por unidade, responsabilização do proprietário por danos e por conduta, horários de silêncio. Um condomínio que se sente no controle resiste menos.

Mostre que existe operação por trás. Faz muita diferença o síndico saber que há uma empresa responsável pela unidade, com processo de identificação de hóspede, checagem de entrada e saída, e alguém disponível para atender ocorrência a qualquer hora. O medo do prédio é o apartamento sem dono presente — e é justamente isso que uma gestão profissional resolve.

7. E se você já recebeu uma notificação do condomínio

Acontece com frequência, e a reação instintiva costuma ser a pior possível: ignorar ou responder no calor do momento.

O caminho mais produtivo é entender qual é exatamente a base da notificação — se é uma cláusula específica da convenção, uma deliberação de assembleia, ou apenas uma interpretação do síndico a partir das notícias sobre a decisão do STJ. São situações bem diferentes, e a resposta adequada muda conforme o caso.

Vale lembrar também que, com os processos suspensos nacionalmente até a tese vinculante ser fixada, este é um momento de cautela para os dois lados. Nem proprietário deve assumir que está tudo liberado, nem condomínio deve tratar o assunto como questão encerrada.

8. A gente acompanha isso de perto — inclusive por você

Nossa operação em Santos existe justamente para o proprietário não ter que lidar com tudo isso sozinho.

Na prática, isso significa conhecer o perfil dos prédios da orla, saber que tipo de arranjo funciona em cada um, e operar de um jeito que reduz atrito com o condomínio: hóspede identificado e cadastrado, regras da casa claras desde a reserva, limite de ocupantes respeitado, e alguém do nosso time disponível para resolver qualquer ocorrência sem que a portaria vire o balcão de reclamação.

A maior parte do conflito entre condomínio e aluguel por temporada não nasce da lei. Nasce de operação ruim — hóspede que chega sem ninguém saber quem é, festa no fim de semana, lixo no corredor. Quando a operação é séria, o prédio percebe a diferença rápido.

E como esse assunto ainda vai se mexer nos próximos meses, com a tese vinculante a caminho, a gente segue acompanhando de perto para manter nossos proprietários informados.

Se você tem apartamento em Santos e quer entender o que faz sentido no seu caso — considerando o seu prédio, o seu bairro e o quanto você pretende usar o imóvel —, chama a gente no WhatsApp. A conversa é sem compromisso.