Diária ou aluguel fixo: o que rende mais? Comparativo com números
A pergunta clássica de proprietário: vale trocar o inquilino fixo pelo Airbnb? Resposta com matemática, não com achismo.
Você tem um imóvel alugado por R$ 2.800/mês. Cumpre o contrato direitinho, paga em dia, não dá dor de cabeça. Aí um amigo investidor te conta que tirou R$ 60 mil no ano passado com Airbnb no mesmo perfil de imóvel.
A pergunta vem natural: será que eu tô deixando dinheiro na mesa?
Esse post desmonta a matemática real dos dois modelos pra você decidir com base em números seus, não em "feeling".
Os 4 mitos mais comuns
Antes da matemática, quatro coisas que escuto toda semana e que não são verdade:
Mito 1: "Temporada sempre rende mais"
Falso. Em imóvel mal localizado, aluguel fixo rende mais. Em imóvel sem manutenção, aluguel fixo rende mais. Em imóvel pequeno demais (sem 2 quartos) longe da praia, fixo rende mais.
Mito 2: "Aluguel fixo é dinheiro garantido"
Falso também. A inadimplência do aluguel no Brasil ficou em 2,93% em setembro de 2026, no Índice de Inadimplência Locatícia da Superlógica, segundo o Portas. É pouco na média, mas, se acontecer com você, podem ser meses sem receber — e o despejo pode levar meses na Justiça.
Mito 3: "Temporada é trabalhoso, fixo é tranquilo"
Sim e não. Fixo amador (você mesmo administrando) tem dor de cabeça constante: vistorias, reparos, briga sobre quem paga o quê. Temporada com gestão profissional é quase zero esforço pro proprietário (acompanha tudo pelo portal e recebe o repasse com extrato).
Mito 4: "É só comparar a receita bruta"
Esse mata mais investidor que qualquer outro. Receita bruta de R$ 72.000 em temporada não é melhor que R$ 36.000 em fixo se os custos comem R$ 50.000.
A matemática real, lado a lado
Vou usar um exemplo hipotético, com números arredondados: não são dados de um imóvel do nosso portfólio nem projeção para o seu.
Imóvel-base:
- 2 dormitórios, 60m², bem localizado em Vila Velha
- Mobiliado básico
- IPTU + condomínio: R$ 850/mês
Cenário fixo: R$ 2.800/mês
| Item | Valor anual |
|---|---|
| Receita contratual (12× R$ 2.800) | R$ 33.600 |
| Inadimplência projetada (1 mês) | -R$ 2.800 |
| Comissão imobiliária administradora (10% do recebido) | -R$ 2.968 |
| IPTU + condomínio (pagos pelo inquilino no contrato típico) | R$ 0* |
| Manutenção preventiva (você paga) | -R$ 1.500 |
| Vacância projetada entre contratos (1 mês a cada 30 meses, com IPTU e condomínio do mês vago) | -R$ 1.460 |
| Intermediação do novo contrato (1 aluguel a cada 30 meses) | -R$ 1.120 |
| Líquido antes do IR | R$ 23.752 |
| IR (carnê-leão, estimativa com alíquota efetiva de ~15%) | -R$ 4.000 |
| Líquido anual | R$ 19.752 |
| Líquido mensal | R$ 1.646 |
Pela Lei do Inquilinato, as despesas ordinárias de condomínio são do inquilino (art. 23, XII), e o IPTU pode ser repassado a ele quando o contrato prevê (art. 22, VIII). Ficam com o proprietário a intermediação (art. 22, VII) e, no mês vago, condomínio e IPTU.
Cenário temporada gestão profissional
| Item | Valor anual |
|---|---|
| Receita bruta projetada | R$ 72.000 |
| Comissão plataformas (Airbnb/Booking ~15%) | -R$ 10.800 |
| Limpezas (63 turns × R$ 155) | -R$ 9.800 |
| Lavanderia/enxoval reposição | -R$ 3.200 |
| Manutenção preventiva | -R$ 4.500 |
| Consumo (água, luz, gás, wi-fi) | -R$ 4.800 |
| IPTU + condomínio | -R$ 10.200 |
| Taxa de gestão (20% sobre as diárias) | -R$ 14.400 |
| Líquido antes do IR | R$ 14.300 |
| IR (carnê-leão, estimativa) | -R$ 4.200 |
| Líquido anual | R$ 10.100 |
| Líquido mensal | R$ 842 |
O IR depende das suas outras rendas e incide nos dois modelos. Simule na calculadora de carnê-leão e confirme com seu contador.
Espera — o fixo ganhou? Sim, nesse cenário específico.
Por que esse imóvel rende mais em fixo?
Dois fatores combinados:
- Localização média (não está colado na praia)
- 2 dorm sem diferencial (sem piscina no condomínio, sem vista pro mar, mobiliado básico)
E a receita bruta de R$ 72k nem é baixa: fica acima da média pública de Vila Velha, de R$ 49 mil a R$ 69 mil por ano (BnBCalc, 12 meses até set/2026; Airbtics, set/2025 a ago/2026). Para 2 quartos, a média do BnBCalc é R$ 53 mil. Mesmo acima da média, os custos comem a diferença.
Em imóveis na mesma localização mas com vista pro mar + piscina + decoração caprichada, a receita bruta pode passar de R$ 100k/ano, quase o dobro dessa média. Com os mesmos custos, o líquido antes do IR sobe para cerca de R$ 32,5 mil por ano, uns 37% acima do fixo do exemplo (R$ 23,8 mil antes do IR): a temporada passa à frente, mas sem a folga de 50% que, pra gente, compensa o risco operacional (veja abaixo). E um imóvel assim também alugaria mais caro no fixo.
A regra prática: olhe o líquido, não a diária
A régua que importa é o líquido, e não a diária:
No exemplo acima, a temporada só empata com o fixo perto de R$ 87 mil de receita bruta por ano (diária média de R$ 395 com 60% de ocupação, por exemplo) e só rende 50% a mais perto de R$ 105 mil (R$ 480 com 60%).
Faça a conta do seu imóvel:
- Receita bruta esperada = diária × 365 × ocupação esperada
- Líquido da temporada antes do IR ≈ receita bruta × 0,65 (tirando 15% de plataformas e 20% de gestão) − custos fixos do ano (limpeza, lavanderia, manutenção, consumo, IPTU e condomínio: R$ 32.500 no exemplo)
- Se der 50% ou mais acima do líquido do fixo (os dois antes do IR), temporada vale
- Se der menos, fixo é mais inteligente
Exemplo hipotético: diária esperada de R$ 400 × 365 × 65% = R$ 94.900 de receita. × 0,65 = R$ 61.685, menos R$ 32.500 = R$ 29.185/ano antes do IR. Se o aluguel fixo desse imóvel for R$ 2.500/mês (uns R$ 21 mil líquidos antes do IR, com as premissas do exemplo), a temporada rende cerca de 39% a mais: passa à frente, mas não chega aos 50%. E 65% de ocupação já está acima do que os dados públicos mostram para Vila Velha (33% a 56%).
Os cenários em que a temporada tem mais chance de ganhar
Estes são os 3 perfis com mais chance de superar o fixo, e mesmo neles vale fazer a conta:
1. Imóvel "premium acessível" perto da praia
3 dorm + varanda gourmet + ar em todos os quartos + decoração tipo "fotografável" + condomínio com piscina. No BnBCalc (out/2025 a set/2026), os 3 quartos de Vila Velha faturam em média R$ 60 mil por ano, contra R$ 53 mil dos 2 quartos, e os anúncios de alto desempenho da cidade chegam a R$ 111 mil. Um 3 quartos assim é candidato à faixa de cima, sem garantia: os custos também sobem (condomínio, limpeza, ar-condicionado), e um imóvel desses também aluga mais caro no fixo. Aplique a regra dos 50% com o aluguel real de um 3 quartos no prédio antes de decidir.
2. Casa com piscina e churrasqueira
Famílias e grupos pagam diárias bem acima das de apartamento, sobretudo em fins de semana e na alta temporada. No BnBCalc, churrasqueira (+40%) e piscina (+28%) estão entre as comodidades mais associadas a receita maior em Vila Velha, o que é associação, não garantia. Mas o fixo de uma casa assim também é alto: num exemplo hipotético de aluguel de R$ 4.500/mês, sobram uns R$ 48,6 mil por ano com 10% de administração, e, pela regra dos 50%, a temporada precisaria deixar perto de R$ 73 mil.
3. Apartamento próximo a hospital de referência
Jardim Camburi, a poucos quilômetros do Vitória Apart Hospital (que fica na Serra) = estadias mais longas acompanhando tratamento. Em Vitória, a ocupação já é alta nos dados públicos: 58% de mediana no Airbtics (set/2025 a ago/2026) e 61% no GuestFavorites (página atualizada em setembro de 2026). A diária, em compensação, é baixa: de R$ 260 a R$ 270 nas mesmas fontes. E o fixo em Vitória é uma régua alta: pelo FipeZAP de setembro de 2026, um apartamento de 60 m² em Jardim Camburi (R$ 51,5 por m²) alugaria por cerca de R$ 3.090/mês, uns R$ 33 mil por ano depois de 10% de administração. Nesse perfil, a temporada compensa mais pela flexibilidade do que pela renda.
Como decidir, na prática
Em vez de tentar adivinhar pelo "feeling do mercado", faça isso:
- Anote o aluguel fixo atual (ou potencial) do seu imóvel
- Pesquise no Airbnb 10 imóveis parecidos com o seu na mesma região
- Anote a diária média baixa e alta desses 10 imóveis
- Aplique a fórmula: diária média × 365 × ocupação (use a dos dados públicos da sua cidade: em Vila Velha, de 33% a 56%) × 0,65, menos os custos fixos do ano (condomínio, IPTU, contas, limpeza e manutenção)
- Compare com o líquido do aluguel fixo (descontando comissão, vacância e intermediação), os dois antes do IR
Se temporada der +50% ou mais, vale o risco operacional. Se der menos, fica no fixo.
Quando faz sentido fazer híbrido
Aluguel fixo curto (3-6 meses para corporate) na baixa temporada + Airbnb na alta. Estratégia que funciona em Vitória (corporate) muito mais que em Guarapari.
O líquido tende a ficar entre o dos dois modelos. Vantagem: previsibilidade maior com upside.
Quer a conta feita pra você?
Manda no WhatsApp com:
- Endereço do imóvel (rua, bairro, cidade)
- Aluguel fixo atual (ou potencial estimado)
- Tipologia (quartos, área, características)
Em até 1 dia útil retornamos:
- Estimativa de receita anual em temporada
- Comparativo com seu fixo
- Recomendação direta: temporada vale ou não
Se o fixo for melhor pra você, a gente diz. No imóvel médio, como no exemplo acima, muitas vezes ele é.
Pra ver a comparação em três cenários completos, leia a simulação entre temporada e aluguel tradicional. Atendemos com time local em Vila Velha, Vitória, Guarapari e outras cidades do Espírito Santo, em Santos e em São Paulo.
Exemplos hipotéticos, com dados públicos de mercado citados no texto. Resultados podem variar conforme características específicas do imóvel.