Vila Velha vs Vitória: onde investir em imóvel para temporada

A pergunta chega quase toda semana: "Estou olhando dois imóveis, um na Praia da Costa em Vila Velha e outro em Camburi, em Vitória. Qual rende mais para temporada?"

Resposta curta: depende mais do bairro do que da cidade. Resposta longa: este post.

Vamos comparar com dados reais, sem o viés de quem mora em uma das duas. A ízi opera nas duas cidades — temos imóveis tanto em Camburi quanto na Praia da Costa, então a base de comparação é cirúrgica.

Volume de demanda: empate técnico

Tanto Vila Velha quanto Vitória capturam tráfego turístico relevante, mas por motivos diferentes:

Vitória atrai principalmente:

• Turismo de negócios (Câmara de Vitória, indústrias do porto, hospitais de referência)
• Eventos corporativos (feiras, congressos)
• Visitas familiares (estudantes da UFES, parentes)

Vila Velha atrai principalmente:

• Lazer puro (Praia da Costa, Itapuã, Itaparica)
• Carnaval e Réveillon do litoral
• Fim de semana de capixabas que querem fugir da capital

O resultado: as duas cidades têm alta demanda, mas com perfis diferentes. E isso muda tudo na estratégia.

Ocupação média anual

Comparando imóveis equivalentes (2 dormitórios, 50-70m², bem localizados) no nosso portfólio:

| Indicador | Vitória (Camburi/Jardim da Penha) | Vila Velha (Praia da Costa/Itapuã) | |---|---|---| | Ocupação média anual | 71% | 65% | | Diária média baixa temporada | R$ 320 | R$ 280 | | Diária média alta temporada | R$ 580 | R$ 720 | | Estadia média | 2.8 noites | 4.1 noites | | Receita bruta anual | R$ 78.000 | R$ 72.000 |

A diferença é mais sutil do que parece. Vitória ganha em volume (mais reservas, estadia mais curta, turismo de negócios). Vila Velha ganha em valor (estadia mais longa, diárias maiores no pico, churn menor).

Custo operacional: Vila Velha leva vantagem

Aqui Vila Velha sai na frente, e por margem relevante:

| Item de custo | Vitória | Vila Velha | |---|---|---| | Custo de limpeza | R$ 180-220 por turn | R$ 140-170 por turn | | Número de turns/ano | 95 | 63 | | Custo anual de limpeza | R$ 19.000 | R$ 9.800 | | Manutenção preventiva | R$ 3.800/ano | R$ 4.200/ano | | IPTU médio | R$ 3.500/ano | R$ 2.800/ano | | Total custos operacionais | R$ 26.300 | R$ 16.800 |

Estadia mais longa em Vila Velha = menos limpezas = mais margem. Esse é o ponto que mais impressiona donos de imóvel quando rodamos a conta na frente deles.

Líquido projetado

Aplicando comissões de plataforma, taxa de gestão e impostos:

| | Vitória | Vila Velha | |---|---|---| | Receita bruta | R$ 78.000 | R$ 72.000 | | Custos operacionais | -R$ 26.300 | -R$ 16.800 | | Comissões plataformas (15%) | -R$ 11.700 | -R$ 10.800 | | Taxa de gestão (20%) | -R$ 15.600 | -R$ 14.400 | | Imposto de renda | -R$ 4.400 | -R$ 4.800 | | Líquido anual | R$ 20.000 | R$ 25.200 |

Vila Velha leva por R$ 5.200/ano, ou cerca de 26% a mais de líquido.

Quando Vitória ganha de Vila Velha

Tem dois cenários onde Vitória vira o jogo:

1. Imóvel próximo a hospital de referência

Quem opera imóvel no entorno do Vitória Apart Hospital ou da Santa Casa captura um nicho que Vila Velha não tem: estadias médias de 8-15 dias de famílias acompanhando tratamento. Ocupação fica em 80%+ o ano todo, sem sazonalidade. Receita líquida pode passar de R$ 35 mil/ano em imóveis pequenos.

2. Imóvel para corporate housing

Empresas como Petrobras, ArcelorMittal, Vale têm executivos rodando pelo ES o ano todo. Apartamentos próximos ao centro/Praia do Canto, mobiliados pra estadia de 30-90 dias, têm contratos de R$ 7-12 mil/mês com zero rotatividade. Não é Airbnb tradicional, mas é gestão de temporada.

Quando Vila Velha ganha

Praticamente todos os outros casos:

• Imóvel de lazer puro (família, casal, grupo de amigos)
• Investidor que quer simplicidade operacional (menos turns = menos dor de cabeça)
• Quem busca valorização do imóvel (Praia da Costa valorizou 38% nos últimos 5 anos, contra 22% de Camburi)

E os bairros emergentes?

Atenção pra um movimento que tá acontecendo agora e poucos perceberam:

Em Vila Velha:

• Coqueiral de Itaparica (sul) — preço por m² 35% menor que Praia da Costa, com demanda crescente
• Itapuã — virou queridinho de hóspedes que buscam tranquilidade

Em Vitória:

• Jardim Camburi (norte) — diárias 25% menores que Praia de Camburi, mas ocupação parecida
• Enseada do Suá — corporate housing puro, ainda subexplorado

Se você está olhando comprar pra investir, esses bairros podem dar ROI sobre investimento inicial maior que os tradicionais.

Conclusão: a decisão é menos cidade, mais perfil

| Se você é... | Considere | |---|---| | Investidor que quer alto líquido com gestão profissional | Vila Velha (Praia da Costa, Itapuã) | | Investidor que quer ocupação alta o ano todo, sem dor de cabeça com sazonalidade | Vitória (próximo a hospitais ou Praia do Canto corporate) | | Quem quer valorização do imóvel + temporada | Vila Velha (Coqueiral de Itaparica, Itapuã) | | Quem quer renda mensal estável sem picos | Vitória (Jardim da Penha, corporate housing) |

Em qualquer dos casos, o que mais move o ponteiro é a operação profissional: precificação dinâmica, manutenção em ordem, hóspedes felizes, reviews 4.9+. Sem isso, qualquer cidade rende mal.

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Dados deste post são extraídos do portfólio ízi Stays em operação entre janeiro/2025 e abril/2026 em Vitória e Vila Velha. Cenários individuais podem variar conforme características específicas do imóvel.