Quanto rende um imóvel por temporada em Vitória, Vila Velha e Guarapari (dados reais 2025)

Quando a gente conversa com um proprietário pela primeira vez, a pergunta universal é:

"Quanto meu imóvel pode render por temporada?"

A resposta honesta exige dados — não estimativa de mercado, não chute, não média genérica do Brasil. Resposta exige saber quanto rendem imóveis comparáveis no mesmo bairro do seu.

Esse post compila a análise de 31 imóveis sob gestão da ÍZI Stays em Vitória, Vila Velha e Guarapari ao longo de 2025. Os números são reais, agregados por bairro, e foram extraídos diretamente dos relatórios mensais que entregamos aos proprietários.

Nota metodológica: os valores apresentados são médias por bairro/tipologia. "Receita bruta" é o total das diárias antes de descontos. "Valor repassado" é o que efetivamente cai na conta do proprietário após plataformas, taxa de gestão ÍZI, limpezas e demais custos operacionais. Período de referência: jan-dez/2025.

Panorama geral: o ranking dos bairros do ES

Aqui está o que os dados mostram sobre cada região no aluguel por temporada em 2025:

🏆 As médias por bairro (receita mensal bruta)

| Bairro | Cidade | Imóveis | Ocupação | Diária média | Receita bruta/mês | |---|---|---|---|---|---| | Praia de Itapoã | Vila Velha | 2 | 66% | R$ 441 | R$ 9.526 | | Praia da Costa | Vila Velha | 5 | 51% | R$ 499 | R$ 6.542 | | Centro | Guarapari | 4 | 34% | R$ 528 | R$ 5.764 | | Praia do Morro | Guarapari | 3 | 38% | R$ 438 | R$ 5.357 | | Praia de Itaparica | Vila Velha | 11 | 41% | R$ 605 | R$ 3.698 | | Barra do Jucu | Vila Velha | 1 | 35% | R$ 818 | R$ 3.579 | | Jardim Camburi | Vitória | 1 | 53% | R$ 414 | R$ 1.801 | | Bairro República | Vitória | 3 | 50% | R$ 235 | R$ 1.550 | | Enseada Azul | Guarapari | 1 | 52% | R$ 822 | R$ 1.159 |

Olhando esses números, duas coisas saltam:

1. Praia de Itapoã (Vila Velha) é hoje o destino mais lucrativo do nosso portfólio — média de R$ 9.526/mês com 66% de ocupação. Embora seja amostra pequena (N=2), os dois imóveis confirmam o padrão.

1. Diária média mais alta nem sempre significa mais receita. Barra do Jucu tem diária de R$ 818, mas baixa ocupação (35%) puxa a receita pra R$ 3.579 — abaixo de Praia da Costa que tem diária menor (R$ 499) mas ocupa 51%.

Esse é o equívoco mais comum de quem precifica sozinho: foca em maximizar diária e perde em ocupação. O resultado final (receita × dias ocupados) sempre vence.

Análise por cidade

🌊 Vila Velha — a campeã absoluta em volume

Vila Velha concentra 19 dos 31 imóveis que analisamos (61% do nosso portfólio nas 3 cidades-foco). Não é por acaso: a cidade tem uma combinação rara de fatores favoráveis ao aluguel por temporada.

Praia da Costa (N=5) — o queridinho consolidado

• Receita média mensal: R$ 6.542
• Repassado médio ao proprietário: R$ 4.087/mês
• Ocupação 51%, diária R$ 499
• Perfil: famílias capixabas em fins de semana, mineiros na alta temporada, demanda corporativa de Vitória nos dias de semana

Praia de Itaparica (N=11) — o maior volume, com tickets premium

• Receita média mensal: R$ 3.698
• Repassado médio: R$ 2.126/mês
• Ocupação 41%, mas diária mais alta da região: R$ 605
• Aqui temos os imóveis com maiores receitas absolutas do portfólio — coberturas e apartamentos frente ao mar passam de R$ 14.000/mês quando alta temporada bate forte
• Perfil: famílias maiores em estadias mais longas, alto padrão

Praia de Itapoã (N=2) — o ponto fora da curva (pra cima)

• Receita média mensal: R$ 9.526
• Repassado médio: R$ 5.625/mês
• Ocupação altíssima de 66%
• Bairro relativamente menos badalado, mas que combina proximidade do mar com diárias acessíveis (R$ 441) — resultado: ocupa muito mais e rende mais

Barra do Jucu (N=1) — premium sazonal

• Receita média mensal: R$ 3.579
• Diária alta (R$ 818), ocupação 35%
• Perfil: surfistas e perfil mais alternativo, alta concentração em verão

🏖️ Guarapari — sazonalidade extrema com janelas de ouro

Guarapari tem o perfil mais polarizado do nosso portfólio: explode em janeiro e dezembro e cai forte no resto do ano. Quem opera sem essa consciência queima receita.

Centro (N=4) — bom volume com diárias mais altas

• Receita média mensal: R$ 5.764
• Repassado médio: R$ 3.198/mês
• Ocupação 34%, diária R$ 528
• Perfil: turistas tradicionais, proximidade da Praia das Castanheiras e do comércio

Praia do Morro (N=3) — frente mar com bons resultados

• Receita média mensal: R$ 5.357
• Repassado médio: R$ 2.952/mês
• Ocupação 38%, diária R$ 438
• Perfil: famílias em férias, demanda forte na alta

Enseada Azul (N=1) — diária mais alta mas amostra pequena

• Receita média mensal: R$ 1.159
• Ocupação 52% nos meses ativos, mas operação parcial no ano

🏙️ Vitória — outro tipo de demanda (corporativa)

Vitória tem dinâmica completamente diferente das praias. Aqui o público é corporativo — profissionais em projetos, consultores, visitantes de eventos, médicos em treinamento. Estadias mais longas, demanda estável o ano todo.

Bairro República (N=3) — base sólida de tickets menores

• Receita média mensal: R$ 1.550
• Repassado médio: R$ 813/mês
• Ocupação 50% com diária de R$ 235
• Studios e apartamentos pequenos
• Perfil: corporate housing, intercâmbio, profissionais em obras temporárias

Jardim Camburi (N=1) — ticket maior, mesma estabilidade

• Receita média mensal: R$ 1.801
• Diária R$ 414, ocupação 53%

A diferença pra Vila Velha: receita absoluta menor, mas consistência muito maior ao longo do ano. Em Vitória, dezembro não é o mês mais forte — é setembro ou novembro.

Top performers do portfólio (top 5 receita anual 2025)

Esses são os imóveis que mais geraram receita em 2025:

| # | Bairro | Cidade | Receita 2025 | Repassado | Ocupação | Diária | |---|---|---|---|---|---|---| | 1 | Praia de Itaparica | Vila Velha | R$ 174.191 | R$ 106.931 | 49% | R$ 915 | | 2 | Praia da Costa | Vila Velha | R$ 155.269 | R$ 110.551 | 53% | R$ 729 | | 3 | Praia de Itapoã | Vila Velha | R$ 135.161 | R$ 81.124 | 72% | R$ 498 | | 4 | Centro | Guarapari | R$ 111.570 | R$ 62.733 | 49% | R$ 618 | | 5 | Praia do Morro | Guarapari | R$ 108.446 | R$ 58.023 | 50% | R$ 568 |

Pra contextualizar: o imóvel #2 (Praia da Costa) repassou R$ 110.551 ao proprietário em 2025. Isso equivale a R$ 9.213/mês no bolso, líquido das comissões e custos operacionais — em um aluguel tradicional, o mesmo apartamento provavelmente alugaria por R$ 4.500-5.500/mês.

A história contada pelo crescimento ano a ano

Talvez o dado mais interessante: dos 12 imóveis com histórico completo 2024+2025 no portfólio, todos cresceram em receita. Alguns números:

| Crescimento receita 2024→2025 | Quantos imóveis | |---|---| | Acima de +100% | 3 imóveis | | +30% a +100% | 2 imóveis | | +10% a +30% | 2 imóveis | | Até +10% | 5 imóveis |

Os 3 que mais cresceram entraram no portfólio recentemente ou tiveram reposicionamento de anúncio. Os outros 9 são imóveis estáveis que continuam evoluindo. Nenhum imóvel maduro encolheu em receita.

Isso é importante: não é apenas o primeiro ano que rende — a receita tende a crescer com tempo, à medida que avaliações se acumulam e o anúncio ganha relevância no algoritmo das plataformas.

O que faz um imóvel render mais que outro no mesmo bairro

Olhando os dados por bairro, dá pra ver que a variação dentro do mesmo bairro pode ser enorme. Praia de Itaparica, por exemplo, tem imóveis rendendo de R$ 25.000 a R$ 174.000 por ano. O que diferencia?

Pelos padrões observados no nosso portfólio:

1. Vista e proximidade do mar

A diferença entre "frente para o mar", "2ª quadra" e "200m da praia" pode dobrar a diária. Os imóveis frente-mar quase sempre estão no topo da lista de cada bairro.

2. Plano de gestão (Básico / Intermediário / Completo)

Imóveis no Plano Completo (manutenção preventiva inclusa, kit de amenities, vistoria entre estadias) ocupam tipicamente 20-30 pontos percentuais a mais que os no Básico. A diferença vira receita: o mesmo apartamento de 2 quartos rende R$ 4.115/mês no Básico vs R$ 7.711/mês no Completo (números reais da nossa apresentação).

3. Tempo no portfólio

Imóveis no segundo e terceiro ano de operação têm volume de avaliações acumuladas, melhor posicionamento no algoritmo das plataformas, e portfolio de hóspedes recorrentes. Costuma ser 15-25% a mais de receita que o primeiro ano.

4. Decoração e fotos profissionais

Não temos como medir isoladamente, mas é consistente: imóveis com fotos profissionais e decoração caprichada têm CTR (taxa de cliques no anúncio) significativamente maior. Em mercados competitivos como Praia da Costa, isso é decisivo.

5. Tipologia

3 quartos com vista para o mar é o produto de maior margem em Vila Velha. Studios funcionam bem em Vitória (corporate). Casas com piscina performam excepcionalmente em alta temporada, mas patinam fora dela.

Como interpretar esses números pro seu imóvel

Antes de aplicar essas médias ao seu caso, três alertas honestos:

Alerta 1: amostra pequena em alguns bairros

Bairros com N=1 ou N=2 são indicativos, não conclusivos. Praia de Itapoã com N=2 mostrando R$ 9.526/mês é animador, mas não significa que todo imóvel no bairro renderá isso. Pode estar puxado por características específicas dessas 2 unidades.

Alerta 2: ano de 2025 não é parâmetro absoluto

O ES tem demanda turística crescente desde a pandemia, mas crises econômicas, sazonalidade específica e fatores macro podem alterar essa trajetória. 2025 foi um ano relativamente forte.

Alerta 3: o seu caso depende do seu imóvel

Localização exata, andar, vista, infraestrutura do condomínio, decoração — tudo isso muda a equação. A média do bairro é um ponto de partida útil, não a estimativa final.

A pergunta que vale a pena fazer

Se você está avaliando entre temporada e aluguel tradicional, a comparação certa é entre:

• O aluguel tradicional realista que seu imóvel rende (não o que você gostaria)
• A receita líquida (valor repassado) de imóveis comparáveis ao seu no mesmo bairro

Pegando como exemplo Praia da Costa (N=5): repassado médio de R$ 4.087/mês é o que o proprietário efetivamente recebe. Quanto seu imóvel renderia em aluguel tradicional? Se for R$ 3.000-3.500, temporada é claramente melhor mesmo descontando a complexidade. Se for R$ 4.500+, a conta fica mais apertada e vale considerar outros fatores (flexibilidade de uso, risco de inadimplência, etc.).

A decisão depende dessa comparação específica, não da média geral.

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Quer ver a simulação com o seu imóvel concreto?

A gente faz uma projeção realista, com base em dados reais de imóveis comparáveis no seu bairro específico — mesma quadra, mesma faixa de andar, mesma tipologia. Em 30 minutos você sai com:

• Receita bruta esperada por mês
• Repassado líquido após custos
• Comparação direta com aluguel tradicional na mesma região
• Análise de sazonalidade específica do destino

Sem mensalidade, sem fidelidade. Você só paga quando o imóvel rende.

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Fonte dos dados: análise interna ÍZI Stays, baseada em 31 imóveis sob gestão em Vitória, Vila Velha e Guarapari ao longo de 2025. Valores agregados por bairro. Para preservação de privacidade dos proprietários, não divulgamos dados individuais.