Quanto rende um Airbnb em Guarapari em 2026 (dados reais do nosso portfólio)

Guarapari é, hoje, um dos destinos com maior pressão de demanda do litoral capixaba. Não é Búzios, não é Trancoso — é um mercado mais quieto, com menos hype, mas com uma estatística que poucos investidores conhecem: a taxa de ocupação média anual em apartamentos próximos à praia gira em torno de 62% quando bem geridos, batendo cidades muito mais "badaladas" do Sudeste.

A gente administra dezenas de imóveis na cidade. Esse post traz números reais do nosso portfólio em 2025-2026, sem floreio nem projeção otimista. Se você está pensando em comprar, ou se já tem imóvel parado lá, esse é o tipo de leitura honesta que faltava na internet.

O que você vai encontrar aqui

• Receita bruta mensal por tipologia (1, 2 e 3 dormitórios)
• Sazonalidade real mês a mês (e por que dezembro não é o melhor mês)
• Quanto sobra de fato depois de custos, impostos e taxa de gestão
• Os 3 fatores que dobram (ou destroem) a rentabilidade

A primeira verdade desconfortável: localização > tudo

Você pode ter o apartamento mais bem decorado de Guarapari. Se ele estiver a 15 minutos de caminhada da Praia do Morro, vai render menos que um apartamento sem graça a 3 minutos da Praia das Castanheiras.

A regra prática que usamos pra avaliar imóveis novos no portfólio:

• 0–300m da praia: ocupação anual de 65-75%
• 300–800m: ocupação de 50-60%
• 800m+: ocupação de 30-45%

Se o seu imóvel está fora do raio de 800m de uma praia movimentada, é improvável que a temporada compense o custo de oportunidade do aluguel fixo. Honesto é dizer assim.

Números reais: quanto rende cada tipologia

Os valores abaixo são médias do nosso portfólio em Guarapari entre janeiro/2025 e abril/2026, considerando imóveis bem localizados (Praia do Morro, Castanheiras, Meaípe).

Studio / 1 dormitório (até 35m²)

| Mês | Receita bruta média | Diária média | Ocupação | |---|---|---|---| | Janeiro | R$ 5.200 | R$ 280 | 78% | | Fevereiro (carnaval) | R$ 7.800 | R$ 420 | 92% | | Março | R$ 2.100 | R$ 180 | 45% | | Abril–Junho | R$ 1.500/mês | R$ 150 | 33% | | Julho (férias) | R$ 4.800 | R$ 290 | 72% | | Agosto–Novembro | R$ 1.800/mês | R$ 160 | 38% | | Dezembro | R$ 6.300 | R$ 380 | 78% |

Total anual médio: R$ 38.500 brutos.

2 dormitórios (50–70m², piscina no condomínio)

| Mês | Receita bruta média | Diária média | Ocupação | |---|---|---|---| | Janeiro | R$ 11.200 | R$ 520 | 85% | | Fevereiro (carnaval) | R$ 14.800 | R$ 780 | 95% | | Março | R$ 4.100 | R$ 320 | 52% | | Abril–Junho | R$ 2.900/mês | R$ 260 | 40% | | Julho (férias) | R$ 9.500 | R$ 530 | 80% | | Agosto–Novembro | R$ 3.500/mês | R$ 290 | 45% | | Dezembro | R$ 12.800 | R$ 690 | 85% |

Total anual médio: R$ 72.000 brutos.

3 dormitórios (família, 80m²+)

| Mês | Receita bruta média | Diária média | Ocupação | |---|---|---|---| | Janeiro | R$ 16.500 | R$ 740 | 88% | | Fevereiro (carnaval) | R$ 21.000 | R$ 1.050 | 96% | | Março | R$ 6.200 | R$ 460 | 55% | | Abril–Junho | R$ 4.800/mês | R$ 380 | 47% | | Julho (férias) | R$ 13.500 | R$ 720 | 82% | | Agosto–Novembro | R$ 5.500/mês | R$ 420 | 50% | | Dezembro | R$ 18.200 | R$ 920 | 88% |

Total anual médio: R$ 104.000 brutos.

A segunda verdade: dezembro NÃO é o melhor mês

Quem nunca operou na cidade acha que dezembro é o pico. Não é.

Fevereiro de carnaval bate dezembro com folga em três indicadores: ocupação, diária média e antecedência de reserva (gente reserva carnaval em agosto, dezembro reserva em novembro).

Por quê? Carnaval em Guarapari tem demanda represada e estadia mais longa (média de 6 noites contra 4 em dezembro). Já dezembro tem mais churn de hóspedes que ficam 2-3 noites.

Implicação prática: precificar carnaval errado (deixando "preço de feriadão normal") é a forma mais comum de deixar R$ 4-6 mil na mesa em um único mês.

Quanto sobra no bolso depois de tudo?

A pergunta de R$ 10 mil. Vou pegar o caso do 2 dormitórios (R$ 72.000 brutos/ano) e desmembrar:

| Item | Valor anual | |---|---| | Receita bruta | R$ 72.000 | | Comissão das plataformas (Airbnb/Booking) | -R$ 10.800 (15%) | | Limpezas | -R$ 8.500 | | Lavanderia (enxoval) | -R$ 3.200 | | Manutenção preventiva + corretiva | -R$ 4.500 | | Consumo (água, luz, gás, wi-fi) | -R$ 4.800 | | Condomínio + IPTU | -R$ 7.200 | | Imposto de renda (carnê-leão sobre receita líquida) | -R$ 4.200 | | Taxa de gestão profissional | -R$ 14.400 (20%) | | Líquido no bolso | R$ 14.400 |

Isso dá R$ 1.200/mês líquidos — equivalente a quanto você teria com aluguel fixo de R$ 1.800/mês (descontando IR e taxa de imobiliária no aluguel tradicional).

E aí entra a pergunta: vale a pena trocar a previsibilidade do fixo pela maior receita bruta da temporada?

A resposta honesta: depende de três coisas.

Os 3 fatores que dobram (ou destroem) a rentabilidade

1. Gestão de precificação dinâmica

Diária estática mata receita. Um 2 dormitórios mal precificado em Guarapari pode render 30-40% menos que o mesmo imóvel com gestão profissional de preços. Não estamos falando de marketing — estamos falando de algoritmo que ajusta diária por dia da semana, eventos da cidade, ocupação dos concorrentes.

2. Tempo médio entre reservas (TBR)

Se entre uma saída e a próxima entrada se passam 6 horas, você não consegue fazer limpeza completa + manutenção + check-in. Resultado: ou você bloqueia o dia (perde diária), ou aceita o caos e ganha review ruim. Gestão profissional otimiza isso pra TBR de 24-36h.

3. Avaliação média

Sair de 4.7 para 4.9 no Airbnb significa +22% de aparições no algoritmo de busca. É a métrica que mais move o ponteiro depois de localização. E ela depende de operação impecável: enxoval, limpeza, resposta rápida a hóspede 24/7. Sozinho, você não tem como manter isso.

Conclusão honesta

Guarapari é um mercado que vale a pena para quem trata o imóvel como ativo de receita e profissionaliza a operação. Para quem quer "ir lá nos feriados e tentar alugar nos meses cheios", o número líquido provavelmente não vai compensar o esforço.

O ponto não é "Airbnb vs aluguel fixo". É operação profissional vs amadora. A mesma matemática que mostramos aqui vira R$ 8 mil/ano líquidos (em vez de R$ 14 mil) com gestão amadora — e até negativa em anos ruins.

Quer saber quanto seu imóvel renderia?

A gente faz simulações gratuitas com base no seu endereço exato, tipologia e características. Sem compromisso e sem aquele papo de vendedor.

Manda mensagem no WhatsApp com endereço do imóvel e quantos quartos. Em até 1 dia útil você recebe a simulação com estimativa de receita anual, custos esperados e líquido projetado.

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Os dados deste post são médias do portfólio ízi Stays em Guarapari entre janeiro/2025 e abril/2026. Resultados individuais podem variar conforme localização específica, estado do imóvel e características do empreendimento.