Por que o Espírito Santo virou destino quente no aluguel por temporada (e o que isso significa pro seu imóvel)

Há 10 anos, o capixaba que dizia "vou veranear em Guarapari" tinha que explicar três vezes onde ficava. "Em Vitória?" — "Não, no Espírito Santo." — "Aquele estado pequeno?" — "Esse."

Em 2025, o ES não precisa mais se explicar. Espírito Santo entrou definitivamente no mapa nacional do turismo de temporada, especialmente nas plataformas digitais como Airbnb e Booking.

Esse post mostra o que mudou no destino, com observações ancoradas em dados do nosso próprio portfólio (31 imóveis em Vitória, Vila Velha e Guarapari) e contexto macro do setor.

O que aconteceu nos últimos 5 anos

Algumas coisas se combinaram pra mudar o ES de "destino regional" pra "destino interestadual":

1. Trabalho remoto consolidou a "viagem prolongada"

A pandemia deixou um legado: muita gente passou a viajar 2-3 semanas em vez de 5-7 dias. Profissionais com flexibilidade combinam férias com home office em destinos litorâneos. O ES, por estar relativamente perto de MG, RJ e SP, ganha desse perfil.

No nosso portfólio, em 2025 a duração média de estadia subiu comparada a 2023. Imóveis que recebiam estadias de 4 noites agora recebem de 6-8 noites em média. Isso muda completamente a operação: menos check-ins, mais tempo entre limpezas, hóspedes mais "vividos" na rotina do imóvel.

2. O perfil do hóspede mudou

Antes: predominava o capixaba/mineiro/carioca em férias escolares. Agora: temos um mix muito mais diverso. Em 2025 recebemos hóspedes principalmente de São Paulo, Minas Gerais, Rio de Janeiro, Brasília, e até estrangeiros (com destaque para europeus em estadias mais longas).

Esse mix muda o que o hóspede valoriza no imóvel: Wi-Fi rápido virou item número 1 nas reviews, ar condicionado em todos os quartos é exigência (não diferencial), e mesa de trabalho funcional aparece sempre nas avaliações positivas.

3. Vila Velha consolidou como destino "premium acessível"

Praia da Costa hoje é citada em listas nacionais de "melhores praias urbanas do Brasil". Praia de Itaparica entrou em portfólios de fundos imobiliários focados em short-stay. Isso não acontecia em 2018-2019.

Os dados do portfólio confirmam: imóveis em Vila Velha que entraram em 2023-2024 tiveram crescimento médio de 30-60% em receita no segundo ano. Não é só efeito de "ano novo do imóvel" — é o destino ganhando relevância.

4. Guarapari saiu do "destino de uma temporada"

Guarapari sempre foi forte em verão. O que mudou: começou a aparecer no radar de hóspedes em outros momentos — feriados prolongados, "long weekends" de trabalho remoto, viagens corporativas para eventos no estado.

Não é que a sazonalidade extrema acabou (ela continua). Mas os meses "mortos" hoje rendem mais que rendiam 5 anos atrás.

5. Vitória virou pólo de demanda corporativa

Vitória sempre teve algum fluxo corporativo (relacionado a indústrias do estado), mas explodiu nos últimos anos. Hoje, hospedagens por temporada em Vitória competem ou superam hotéis tradicionais em diversos perfis: estadias de 7-30 dias, profissionais sem orçamento ilimitado, executivos que preferem privacidade.

No nosso portfólio em Vitória (Bairro República + Jardim Camburi), a ocupação média de 50% ao ano é distribuída uniformemente entre os meses — perfil totalmente diferente das praias.

Os dados do nosso portfólio que confirmam a tendência

Crescimento ano-a-ano (12 imóveis com histórico completo 2024 + 2025)

Todos os 12 imóveis com histórico completo cresceram em receita de 2024 para 2025. Nenhuma exceção. Os números:

• 3 imóveis: crescimento acima de 100% (incluindo casos novos que ainda estavam estabilizando em 2024)
• 2 imóveis: crescimento entre 30-100%
• 7 imóveis: crescimento entre 4-30%

Mesmo os imóveis "maduros" (3+ anos de portfólio) tiveram crescimento. Isso indica que o mercado está aquecido, não apenas estabilizando.

Receitas individuais que ilustram o salto

Alguns casos concretos do portfólio em 2025 (números reais de receita bruta anual):

• Imóvel em Praia de Itaparica: R$ 174.191
• Imóvel em Praia da Costa: R$ 155.269
• Imóvel em Praia de Itapoã: R$ 135.161
• Imóvel em Guarapari Centro: R$ 111.570
• Imóvel em Praia do Morro: R$ 108.446

São números que, há 5 anos, eram alcançados só por hotéis pequenos no estado. Hoje, um único apartamento bem operado atinge esse patamar.

Por que o ES virou interessante (do ponto de vista do investidor)

Razão 1: ticket de entrada ainda razoável

Comparado a destinos como Florianópolis, Búzios ou Porto de Galinhas, o ES tem ticket de aquisição 30-50% menor pra imóveis com características parecidas. Um 2 quartos frente-mar em Vila Velha custa o equivalente a um 1 quarto sem vista em Florianópolis.

Para investidor que entra agora, há margem de valorização que destinos consolidados não oferecem mais.

Razão 2: infraestrutura subindo

Aeroporto de Vitória (Eurico Salles) ampliado, mais voos diretos chegando, novos hotéis (que paradoxalmente ajudam o aluguel por temporada porque legitimam o destino), melhorias urbanas em Praia da Costa e Praia do Morro.

Cada melhoria de infraestrutura puxa o destino para cima.

Razão 3: clima estável o ano todo

O ES tem média de temperatura ano todo entre 20-30°C, sem inverno rigoroso. Comparado a destinos do sul (que viram fantasmas de maio a outubro), o ES mantém atratividade os 12 meses.

Isso se reflete nos dados de Vila Velha: ocupação mínima de 44% em fevereiro e máxima de 80% em janeiro. Em destinos do sul, a diferença pode ser de 15% (inverno) vs 90% (verão).

Razão 4: proximidade de mercados grandes

• Belo Horizonte → ES: 530 km, ~7h de carro
• São Paulo → ES: 950 km, ~12h ou 1h30 de avião
• Rio de Janeiro → ES: 520 km, ~7h
• Brasília → ES: 1.250 km, ~1h30 de avião

A combinação de distâncias razoáveis + voos baratos + clima estável torna o ES uma opção secundária natural pra quem queria praia mas evita lugares saturados (Cabo Frio, Búzios na alta).

Os pontos de atenção honestos

Pra não ficar só na narrativa otimista, três alertas que vejo no mercado:

Atenção 1: a oferta também está crescendo

Mais hóspedes = mais investidores percebendo isso = mais imóveis sendo colocados. A oferta cresce e a competição aumenta. Quem entra agora compete com mais imóveis no mesmo segmento.

A diferenciação se torna mais importante a cada ano: fotos profissionais, decoração diferenciada, manutenção em dia, operação sem falhas. Imóvel mediano em mercado aquecido vira imóvel mediano em mercado competitivo.

Atenção 2: a regulação está se movendo

Cidades grandes do país começaram a regulamentar aluguel curto (Florianópolis, SP, alguns bairros do RJ). No ES ainda não temos regulação restritiva, mas é razoável esperar que apareçam discussões nos próximos anos.

A decisão do STJ de maio/2026 (REsp 2.121.055/MG) também dá poder a condomínios pra restringir a operação. Veja nosso post sobre essa decisão pra entender as implicações.

Atenção 3: bolhas de hype podem acontecer

Bairros que entram em "modinha" de investidor podem ter saturação rápida. Já vimos isso em outros destinos — quando todo mundo compra pensando em Airbnb no mesmo prédio, a competição interna mata margens.

Praia de Itaparica, por exemplo, tem prédios novos com dezenas de unidades competindo no mesmo Airbnb. Isso impacta a ocupação individual quando muitos estão disponíveis simultaneamente.

O que isso significa pra você

Se você tem imóvel no ES:

• 2025 foi um ano forte, e a tendência continua
• Operação profissional ganha cada vez mais importância (a média já não é mais suficiente)
• Investir em diferenciação (decoração, fotos, manutenção) tem retorno comprovado

Se você está pensando em comprar no ES:

• Janela ainda é favorável, mas não ilimitada
• Locação rápida é mais difícil hoje que há 3 anos — exige operação competente
• Foque em diferenciais não-comoditizados: vista, andar, decoração, prédio

Se você está pensando em sair do ES:

• Mercado de venda também está aquecido — imóveis em Praia da Costa e Praia de Itaparica têm boa liquidez hoje
• Considere o histórico de receita do imóvel como argumento de venda (compradores cada vez mais sofisticados pedem isso)

A história ainda está sendo escrita

O ES no aluguel por temporada está num momento parecido com o que Florianópolis viveu há 10-15 anos: saindo do anonimato, ganhando relevância nacional, atraindo investidor de outros estados. Vai durar pra sempre? Não. Mas a janela de oportunidade ainda está aberta.

Quem entender o ritmo específico de cada cidade (Vila Velha consistente, Guarapari extremamente sazonal, Vitória corporativa) e operar profissionalmente vai capturar valor nos próximos 3-5 anos.

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Fonte dos dados: análise interna ÍZI Stays, 31 imóveis em Vitória, Vila Velha e Guarapari, período 2024-2025. Contexto macro do setor baseado em observação de mercado e dados de plataformas públicas.