Diária ou aluguel fixo: o que rende mais? Comparativo real com números

Você tem um imóvel alugado por R$ 2.800/mês. Cumpre o contrato direitinho, paga em dia, não dá dor de cabeça. Aí um amigo investidor te conta que tirou R$ 60 mil no ano passado com Airbnb no mesmo perfil de imóvel.

A pergunta vem natural: será que eu tô deixando dinheiro na mesa?

Esse post desmonta a matemática real dos dois modelos pra você decidir com base em números seus, não em "feeling".

Os 4 mitos mais comuns

Antes da matemática, três coisas que escuto toda semana e que não são verdade:

Mito 1: "Temporada sempre rende mais"

Falso. Em imóvel mal localizado, aluguel fixo rende mais. Em imóvel sem manutenção, aluguel fixo rende mais. Em imóvel pequeno demais (sem 2 quartos) longe da praia, fixo rende mais.

Mito 2: "Aluguel fixo é dinheiro garantido"

Falso também. Inadimplência no Brasil em aluguel residencial gira em torno de 8-12% ao ano. Isso significa que num contrato de 30 meses, há boa chance de você passar 2-3 meses sem receber alguém — e o despejo demora 6+ meses no judiciário.

Mito 3: "Temporada é trabalhoso, fixo é tranquilo"

Sim e não. Fixo amador (você mesmo administrando) tem dor de cabeça constante: vistorias, reparos, briga sobre quem paga o quê. Temporada com gestão profissional é zero esforço pro proprietário (recebe relatório mensal, comissão automática).

Mito 4: "É só comparar a receita bruta"

Esse mata mais investidor que qualquer outro. Receita bruta de R$ 72.000 em temporada não é melhor que R$ 36.000 em fixo se os custos comem R$ 50.000.

A matemática real, lado a lado

Vou usar um imóvel real (anonimizado) do nosso portfólio. Os números são autênticos do exercício 2025.

Imóvel-base:

• 2 dormitórios, 60m², bem localizado em Vila Velha
• Mobiliado básico
• IPTU + condomínio: R$ 850/mês

Cenário fixo: R$ 2.800/mês

| Item | Valor anual | |---|---| | Receita contratual (12× R$ 2.800) | R$ 33.600 | | Inadimplência projetada (1 mês) | -R$ 2.800 | | Comissão imobiliária administradora (10% do recebido) | -R$ 3.080 | | IPTU + condomínio (você paga, pelo contrato típico) | varia* | | Manutenção preventiva (você paga) | -R$ 1.500 | | Vacância projetada entre contratos (1 mês a cada 30 meses) | -R$ 1.120 | | IR (carnê-leão, alíquota efetiva ~15%) | -R$ 4.000 | | Líquido anual | R$ 21.100 | | Líquido mensal | R$ 1.760 |

Em contrato residencial típico ES, inquilino paga IPTU/condomínio, então não entra no custo do proprietário.

Cenário temporada gestão profissional

| Item | Valor anual | |---|---| | Receita bruta projetada | R$ 72.000 | | Comissão plataformas (Airbnb/Booking ~15%) | -R$ 10.800 | | Limpezas (63 turns × R$ 155) | -R$ 9.800 | | Lavanderia/enxoval reposição | -R$ 3.200 | | Manutenção preventiva | -R$ 4.500 | | Consumo (água, luz, gás, wi-fi) | -R$ 4.800 | | IPTU + condomínio | -R$ 10.200 | | Taxa de gestão (20% sobre receita) | -R$ 14.400 | | IR (carnê-leão sobre receita líquida) | -R$ 4.200 | | Líquido anual | R$ 10.100 | | Líquido mensal | R$ 842 |

Espera — o fixo ganhou? Sim, nesse cenário específico.

Por que esse imóvel rende mais em fixo?

Três fatores combinados:

1. Localização média (não está colado na praia)
2. 2 dorm sem diferencial (sem piscina no condomínio, sem vista pro mar, mobiliado básico)
3. Receita bruta de R$ 72k está na média baixa de Vila Velha

Em imóveis na mesma localização mas com vista pro mar + piscina + decoração caprichada, a receita bruta passa de R$ 100k/ano. Aí o líquido vai pra ~R$ 22k/ano e temporada ganha do fixo com folga.

A regra-mestra: vendo isso há 3 anos

Depois de centenas de simulações, a regra que mais acerta:

Temporada profissional bate aluguel fixo quando a diária média anual fica acima de R$ 320 com ocupação acima de 60%.

Faça a conta do seu imóvel:

• Diária esperada × 365 × ocupação esperada × 0,4 (margem líquida média)
• Se o número der mais que 2× o aluguel fixo, temporada vale
• Se der menos, fixo é mais inteligente

Exemplo: imóvel com diária esperada R$ 400 × 365 × 65% × 0,4 = R$ 37.960/ano líquido. Se o aluguel fixo desse imóvel for R$ 2.500/mês (R$ 21k líquido), temporada quase dobra. Vale.

Os cenários que realmente fazem temporada ganhar

Em 3 anos administrando imóveis no ES, esses são os 3 perfis que sempre superam o fixo:

1. Imóvel "premium acessível" perto da praia

3 dorm + varanda gourmet + ar em todos os quartos + decoração tipo "fotografável" + condomínio com piscina. Em Vila Velha/Guarapari, faz R$ 110-140 mil/ano bruto. Líquido: R$ 28-35 mil/ano. Bate fixo equivalente (~R$ 18-22 mil) com folga.

2. Casa com piscina e churrasqueira

Mercado super-aquecido pós-pandemia. Famílias e grupos pagam R$ 800-1500/diária em fins de semana e R$ 2.500+ em alta temporada. Líquido facilmente passa de R$ 50 mil/ano. Aluguel fixo dessas casas seria ~R$ 4.500/mês.

3. Apartamento próximo a hospital de referência

Camburi/Praia do Canto perto do Vitória Apart Hospital = estadias de 7-15 dias acompanhando tratamento. Ocupação 80%+ o ano todo sem sazonalidade. Mesmo apartamento médio rende R$ 22-28 mil/ano líquido, contra R$ 14-16k em fixo.

Como decidir, na prática

Em vez de tentar adivinhar pelo "feeling do mercado", faça isso:

1. Anote o aluguel fixo atual (ou potencial) do seu imóvel
2. Pesquise no Airbnb 10 imóveis parecidos com o seu na mesma região
3. Anote a diária média baixa e alta desses 10 imóveis
4. Aplique a fórmula: diária média × 365 × 0,55 (ocupação realista pra ES) × 0,4 (margem líquida média)
5. Compare com o líquido do aluguel fixo (já descontando IR e comissão)

Se temporada der +50% ou mais, vale o risco operacional. Se der menos, fica no fixo.

Quando faz sentido fazer híbrido

Aluguel fixo curto (3-6 meses para corporate) na baixa temporada + Airbnb na alta. Estratégia que funciona em Vitória (corporate) muito mais que em Guarapari.

Líquido típico desse modelo: 15-20% acima de só fixo, 10-15% abaixo de só temporada. Vantagem: previsibilidade maior com upside.

Quer a conta feita pra você?

Manda no WhatsApp com:

• Endereço do imóvel (rua, bairro, cidade)
• Aluguel fixo atual (ou potencial estimado)
• Tipologia (quartos, área, características)

Em até 1 dia útil retornamos:

• Estimativa de receita anual em temporada
• Comparativo com seu fixo
• Recomendação direta: temporada vale ou não

Se o fixo for melhor pra você, a gente diz. É o que mais aparece, inclusive.

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Cálculos baseados em médias do portfólio ízi Stays e benchmarks do mercado capixaba para 2025-2026. Resultados podem variar conforme características específicas do imóvel.