Praia da Costa, Praia de Itaparica ou Guarapari: comparativo para investir em imóvel de temporada (com cases reais por tipologia)

A pergunta vem de quem está pensando em comprar um imóvel pra aluguel por temporada:

"Onde compro? Praia da Costa ou Praia de Itaparica? Vila Velha ou Guarapari? E que tamanho de imóvel rende mais?"

Cada combinação de bairro + número de quartos tem ticket de aquisição diferente, perfil de demanda diferente e retorno diferente. Esse post compara os principais polos do nosso portfólio com cases reais, separados por tipologia, e mostra bruto e líquido (depois das comissões e custos operacionais).

Como ler: "Receita bruta" é o total das diárias antes de qualquer desconto. "Valor repassado ao proprietário" é o que efetivamente cai na conta dele depois de descontadas as taxas das plataformas (Airbnb, Booking etc.), comissão de gestão da ÍZI, custos de limpeza e demais despesas operacionais. Todos os números são reais, de 2025 completo.

Por que separar por número de quartos é fundamental

A primeira coisa que aprendemos em centenas de simulações: comparar receita de um 1 quarto com a de um 3 quartos é apples-to-oranges. Tipologias diferentes têm tickets diferentes, hóspedes diferentes, sazonalidades diferentes.

A análise honesta exige comparar igual com igual: 2 quartos em Praia da Costa vs 2 quartos em Praia de Itaparica vs 2 quartos em Guarapari. E é exatamente o que vamos fazer.

Os melhores cases por cidade e tipologia (2025)

A seguir, os imóveis com melhor desempenho de receita dentro de cada combinação, do portfólio ÍZI Stays.

🏆 Vila Velha — 3 quartos (N=3)

A categoria de maior ticket do portfólio, onde aparecem imóveis premium frente-mar.

| Posição | Bairro | Receita bruta 2025 | Valor repassado 2025 | Diária média | |---|---|---|---|---| | 🥇 1º | Praia de Itaparica | R$ 174.191 | R$ 106.931 | R$ 915 | | 🥈 2º | Praia da Costa | R$ 155.269 | R$ 110.551 | R$ 729 | | 🥉 3º | Praia da Costa | R$ 64.805 | R$ 36.672 | R$ 528 |

Leitura honesta dos números:

• O imóvel #1 (Praia de Itaparica) tem a maior receita bruta, mas curiosamente o #2 (Praia da Costa) tem o maior valor repassado ao proprietário (R$ 110.551 vs R$ 106.931). Por quê? Porque o repassado depende de quantas faxinas (mais reservas = mais custo de limpeza) e do mix de receita do hóspede vs taxas. Diária mais alta com estadias mais longas (Praia da Costa) pode ser mais eficiente que diária menor com mais rotatividade.

• Em termos práticos: um imóvel de 3 quartos em Praia da Costa repassou R$ 9.213/mês líquido ao proprietário em 2025. Equivalente, em aluguel tradicional, esse mesmo imóvel alugaria por aproximadamente R$ 4.500-5.500/mês.

🏆 Vila Velha — 2 quartos (N=10)

A categoria com maior amostra do portfólio. Aqui vemos a verdadeira diversidade de resultados dentro do mesmo segmento.

| Posição | Bairro | Receita bruta 2025 | Valor repassado 2025 | Diária média | |---|---|---|---|---| | 🥇 1º | Praia de Itapoã | R$ 135.161 | R$ 81.124 | R$ 498 | | 🥈 2º | Praia de Itaparica | R$ 94.460 | R$ 51.495 | R$ 411 | | 🥉 3º | Praia de Itapoã | R$ 93.456 | R$ 53.875 | R$ 383 | | 4º | Praia de Itaparica | R$ 62.052 | R$ 33.275 | R$ 274 |

Leitura honesta dos números:

• Praia de Itapoã domina o segmento 2 quartos. Os dois imóveis do portfólio nesse bairro ficaram em 1º e 3º lugar. Não é coincidência: bairro mais discreto, infraestrutura de praia, diárias acessíveis (~R$ 498) levaram a alta procura.

• O imóvel #1 (Praia de Itapoã) repassou R$ 6.760/mês líquido ao proprietário em 2025. O #4 (Itaparica), pelo mesmo trabalho, repassou R$ 2.773/mês. Diferença de 2,4x no mesmo segmento "2 quartos em Vila Velha".

• O que separa um do outro? Localização exata dentro do bairro, vista, decoração, andar, prédio. Voltamos ao recado central: média do bairro não é estimativa do imóvel específico.

🏆 Vila Velha — 1 quarto (N=4)

| Posição | Bairro | Receita bruta 2025 | Valor repassado 2025 | Diária média | |---|---|---|---|---| | 🥇 1º | Praia da Costa | R$ 107.191 | R$ 60.006 | R$ 389 | | 🥈 2º | Praia de Itaparica | R$ 77.592 | R$ 43.371 | R$ 294 | | 🥉 3º | Praia da Costa | R$ 61.413 | R$ 35.841 | R$ 245 |

Leitura honesta dos números:

• Praia da Costa tem o melhor 1 quarto do portfólio. Repasse de R$ 5.000/mês em um imóvel de 1 dormitório é resultado expressivo — equivalente ao aluguel tradicional de um 2-3 quartos no mesmo bairro.

• Padrão claro: imóveis de 1 quarto bem localizados em Praia da Costa têm público corporativo forte (Vitória fica próxima) e rotação alta na alta temporada (turistas que viajam em casal).

🏆 Guarapari — 3 quartos (N=6)

| Posição | Bairro | Receita bruta 2025 | Valor repassado 2025 | Diária média | |---|---|---|---|---| | 🥇 1º | Centro | R$ 111.570 | R$ 62.733 | R$ 618 | | 🥈 2º | Praia do Morro | R$ 108.446 | R$ 58.023 | R$ 568 | | 🥉 3º | Centro | R$ 84.779 | R$ 47.975 | R$ 608 | | 4º | Praia do Morro | R$ 64.844 | R$ 37.798 | R$ 502 | | 5º | Centro | R$ 41.612 | R$ 22.301 | R$ 491 |

Leitura honesta dos números:

• O melhor 3 quartos de Guarapari repassa R$ 5.228/mês líquido — abaixo dos top 3 quartos de Vila Velha, mas com ticket de aquisição significativamente menor (apartamentos 3 quartos em Guarapari custam entre R$ 400-700k, comparado a R$ 800-1.200k em Vila Velha bons).

• O range dentro de Guarapari é amplo: do #1 (R$ 62.733 repassado) ao #5 (R$ 22.301 repassado), a diferença é quase 3x. Como sempre, o imóvel específico importa muito mais que a cidade.

• Centro de Guarapari (3 imóveis) e Praia do Morro (3 imóveis) entregam resultados próximos no topo. Não há diferença estrutural entre os dois bairros pra 3 quartos.

🏆 Vitória — studios (N=4)

| Posição | Bairro | Receita bruta 2025 | Valor repassado 2025 | Diária média | |---|---|---|---|---| | 🥇 1º | Bairro República | R$ 31.511 | R$ 16.544 | R$ 147 | | 🥈 2º | Bairro República | R$ 22.727 | R$ 11.813 | R$ 192 | | 🥉 3º | Jardim Camburi | R$ 21.613 | R$ 11.550 | R$ 414 | | 4º | Bairro República | R$ 1.567 | R$ 921 | R$ 366 |

Leitura honesta dos números:

• Vitória opera em escala diferente de VV e Guarapari. Studios com tickets baixos, mas com regularidade alta (perfil corporate housing).

• O #1 (Bairro República) repassa R$ 1.379/mês — número modesto em valor absoluto, mas considerando que o imóvel pode custar entre R$ 180-250k, o yield bruto é altíssimo (10-15% ao ano).

• A diária extremamente baixa (R$ 147) reflete o modelo do imóvel: estadias mais longas (semanas, meses), preço por dia menor.

Comparativo direto: 2 quartos em VV — qual bairro escolher?

Como 2 quartos em Vila Velha é o segmento com mais imóveis no portfólio (N=10), dá pra fazer comparação robusta entre os bairros:

| Bairro | Imóveis | Receita média bruta 2025 | Repassado médio 2025 | Diária média | |---|---|---|---|---| | Praia de Itapoã | 2 | R$ 114.309 | R$ 67.499 | R$ 441 | | Praia de Itaparica | 7 | R$ 41.502 | R$ 23.165 | R$ 339 |

Praia de Itapoã tem média muito superior, mas amostra menor (2 vs 7). Os dois imóveis em Itapoã estão consistentemente no topo do ranking — não é caso isolado.

Praia de Itaparica tem amostra maior (mais robusta estatisticamente), mas a média esconde grande variação interna: o melhor imóvel repassou R$ 51.495 e o pior R$ 11.686. Saber o imóvel específico vale muito mais que saber o bairro.

A pergunta que vale a pena fazer

A comparação entre cidades não é tão simples quanto "Vila Velha vs Guarapari". É:

1. Qual o tamanho do meu imóvel ou do que vou comprar?

Os retornos variam dramaticamente entre 1, 2 e 3 quartos. Investidor que pergunta "quanto rende em Vila Velha" sem especificar a tipologia recebe resposta vaga.

2. Qual o ticket de aquisição?

Um 3 quartos em Praia da Costa custa o equivalente a um 2 quartos em Praia de Itaparica ou a um 3 quartos em Guarapari Centro. Comparar receita absoluta sem considerar o capital investido distorce a análise.

3. Qual a sazonalidade que eu aguento?

Guarapari tem retorno excelente em janeiro e dezembro, mas baixa receita em maio-junho-setembro. Vila Velha distribui melhor. Vitória mais ainda. Quem tem fluxo de caixa apertado precisa considerar isso.

Os 4 perfis de investidor e a recomendação prática

Conversando com diferentes proprietários ao longo dos anos, esses são os perfis recorrentes:

Perfil 1: investidor de máximo retorno absoluto

"Quero o imóvel que mais rende em valor absoluto. Não me importo com ticket de aquisição."

Recomendação: 3 quartos em Praia de Itaparica ou Praia da Costa (top performers do portfólio repassam R$ 8.000-9.000/mês líquidos).

Perfil 2: investidor de yield (% sobre capital)

"Quero maximizar o retorno sobre o capital investido."

Recomendação: considere Vitória (studios) ou Guarapari (3 quartos). Tickets de aquisição menores geralmente trazem yields brutos superiores, mesmo com receita absoluta menor.

Perfil 3: investidor de estabilidade

"Quero receita previsível, sem montanha-russa de sazonalidade."

Recomendação: Vila Velha (Praia da Costa ou Itapoã) ou Vitória. Sazonalidade controlada, demanda corporativa complementar à turística.

Perfil 4: investidor de uso pessoal misto

"Compro pra usar nas férias da família e quero que renda o resto do ano."

Recomendação: Guarapari. Você usa nos meses de pico (janeiro, dezembro) e o imóvel paga seu custo no resto do ano. O ticket de aquisição menor torna a equação mais favorável.

O ponto cego dos comparativos genéricos

Existe uma armadilha que vejo muito investidor cair:

"Comprei em Bairro X porque o imóvel do meu amigo rende Y."

O imóvel específico dentro do bairro varia enormemente. No nosso portfólio de 2 quartos em Vila Velha, temos imóveis repassando de R$ 11.686 a R$ 81.124 por ano. Mesma cidade, mesma tipologia, mesma faixa de quartos — mais de 6x de diferença no resultado.

O que faz a diferença dentro do mesmo bairro + tipologia:

• Vista (frente mar vs lateral vs sem vista)
• Andar (alto vs térreo)
• Prédio (infraestrutura, lazer, segurança)
• Decoração (caprichada vs básica)
• Plano de gestão (Básico, Intermediário ou Completo)
• Tempo de operação (2-3 anos no portfólio rendem mais que 1º ano)
• Bloqueios do proprietário (uso pessoal reduz dias disponíveis)

Sobre os dados: o que essa análise NÃO mostra

Vale uma observação honesta: estes números são dos imóveis que aceitaram entrar no portfólio. Não representa todos os imóveis do ES no Airbnb — representa imóveis que passaram pela nossa filtragem qualitativa, que receberam fotos profissionais, que estão sob precificação dinâmica diária e atendimento 24/7.

Imóveis operando sozinhos, sem profissionalização, no mesmo bairro tipicamente repassam 30-50% menos que os números aqui apresentados.

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Quer simular o imóvel específico que está pensando em comprar?

A gente faz a projeção considerando localização exata (rua, prédio, andar), tipologia, vista e estado de conservação. Comparamos com imóveis do portfólio similares na mesma faixa de quartos e te entregamos uma projeção realista de receita anual — bruto e líquido.

Sem mensalidade, sem fidelidade. Você só paga quando o imóvel rende.

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Fonte dos dados: análise interna ÍZI Stays, imóveis sob gestão em Vitória, Vila Velha e Guarapari, período 2025 completo. "Receita bruta" inclui o total das diárias antes de descontos. "Valor repassado" é o que cai na conta do proprietário após plataformas, comissão ÍZI, limpezas e demais custos operacionais. Para preservação de privacidade dos proprietários, não divulgamos identificação individual.